司法行政机关信访工作办法(试行)

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司法行政机关信访工作办法(试行)

司法部


司法行政机关信访工作办法(试行)


1991年1月24日,司法部

第一章 总 则
第一条 为做好司法行政机关的信访工作,密切同人民群众的联系,加强人民群众对司法行政机关及其工作人员的监督,促进社会主义民主和法制建设,维护社会的稳定,根据《党政机关信访工作暂行条例》和司法行政系统的实际情况,制定本办法。
第二条 各级司法行政机关要高度重视信访工作,认真负责地对待群众反映的问题,接受群众的正确批评和建议,及时妥善处理信访案件。
第三条 司法行政机关信访工作的基本原则:
(一)实事求是的原则,要以事实为根据,以法律、法规和政策为准绳,秉公办事,切实解决来信来访人的正当要求。
(二)分级负责、归口办理的原则。按照各级、各部门的职责范围,属于哪一级、哪一个部门职权范围内处理的问题,就由哪一级、哪一个部门查清事实,负责处理。
(三)件件有着落的原则。对于群众反映的合理要求,凡能够解决的,要认真给予解决;一时难以解决的,要讲明情况,耐心说服;对要求过高或不合理的,要认真做好教育疏导工作。
对于群众的合理申诉,要认真复查、核实,妥善解决。
对于群众的揭发和控告,要积极协助有关部门查明情况,认真处理;对涉及领导干部的问题,要按照干部管理权限和有关规定,转交相应机关查实处理;对反映问题不实的,要予以澄清。
对确属利用来信来访捏造事实,诬告他人和无理取闹、带头串联滋事,造成严重后果的,要依据事实和有关规定,报有关部门严肃处理。
(四)专人负责,及时处理的原则。每件信访都要有专人负责,除疑难的和涉及面较广的信访外,承办人应在十五天内提出处理意见。

第二章 组织领导和机构设置
第四条 省、自治区、直辖市司法厅(局)、劳改局、劳教局(处)和县处级劳改、劳教场所应根据信访工作量设立信访工作机构,配备相应地专职干部,统称信访办公室。计划单列市司法局、地(市)、县司法行政机关,根据实际情况设信访室,配备专职或兼职信访干部。
第五条 信访工作机构的职责
(一)按照信访工作管理范围和职责分工,决定来信来访是否属本部门受理及受理后的处理方式;
(二)及时向有关职能部门转办信访问题或案件,协助有关职能部门查处有关信访问题,协调、督促、检查、催办交办的信访案件;
(三)反映来信来访中的重要情况和对司法行政工作的建议、批评;
(四)了解、掌握信访工作情况,有计划地进行调查研究,总结交流信访工作经验,推动信访工作的开展;
(五)定期分析、综合信访工作情况,及时搞好信访统计,为领导机关提供信息资料;
(六)完成领导交办的有关信访事项。
第六条 信访工作机构在所属司法行政机关的领导下进行工作,同时接受当地党委、政府信访部门的业务指导。上级司法行政机关的信访工作机构具体负责督促、检查和指导本机关所属单位、下级机关的信访工作。
第七条 各级司法行政机关及劳改、劳教单位,必须切实加强对信访工作的领导,确定一名领导同志分管信访工作,并建立领导干部接待处理来信来访制度,亲自处理一些重要来信来访,直接参与查处重大问题和疑难案件,积极解决信访工作的接待用房、装备、业务经费和干部的生活待遇问题。

第三章 受理范围
第八条 司法行政机关信访工作机构受理群众来信来访的范围:
(一)揭发、举报司法行政干警、职工的违法违纪问题;
(二)司法行政干警在执行职务方面的问题;
(三)司法行政干警对本机关或上级司法行政机关作出的决定不服的信访问题;
(四)有关司法行政业务方面的信访问题;
(五)需要司法行政部门协同有关部门处理的信访问题;
(六)刑满释放、解除劳教留厂(场)就业人员的安置、待遇问题。
第九条 司法部信访工作机构受理的范围:
(一)党中央、国务院领导同志批办的和上级有关部门交办要处理结果的信访问题;
(二)部机关工作人员和部直属单位领导干部的申诉和控告;
(三)省、自治区、直辖市司法厅(局)领导干部的申诉和控告,或地方处以下单位和干部中案情重大、需要由部立案查处的信访案件;
(四)向司法部反映对司法行政工作有参考价值的意见和建议;
(五)司法行政干警申诉的问题,经当地省级司法行政机关处理后仍不服的;
(六)向省级司法行政机关反映揭发问题没有得到适当处理和需要跨省解决的问题;
(七)其它应由司法部机关受理的信访问题。
第十条 省、自治区、直辖市司法厅(局)信访工作机构受理的范围:
(一)省、自治区、直辖市党委、政府、人大领导同志批示交办的信访问题和司法部交办要处理结果的信访案件;
(二)本厅(局)机关工作人员和直属单位领导干部的申诉、控告;
(三)对地(市)、县级司法局领导干部的申诉和控告;
(四)对本省、自治区、直辖市的司法行政工作有参考价值的意见和建议;
(五)基层司法行政干警对原单位作出的结论和处理决定不服,并向当地地(市)、县级司法行政机关申诉,对其处理仍不服的;
(六)本省、自治区、直辖市司法行政系统内跨地、市和跨部门及不易归口处理的信访问题;
(七)其它属于省、自治区、直辖市司法厅(局)职权范围内处理的信访问题。
第十一条 属于第九条范围内的信访,分别由司法部办公厅信访处受理,各业务职能部门也应受理有关的信访问题,具体分工依照《司法部信访工作暂行办法》第五条的规定办理。各省、自治区、直辖市司法厅(局)信访工作机构与各业务职能部门受理的信访,具体分工由各省、自治
区、直辖市司法厅(局)确定。

第四章 制度和方法
第十二条 信访工作人员要认真阅办来信,文明接待来访人员,不得推诿、敷衍。对人民群众来信来访提出的正当要求,采取漠不关心、办事不公和顶着不办的,应给予批评、教育;造成严重后果的,由本级司法行政机关给予相应的党纪、政纪处分。
第十三条 妥善处理群众举报,保护揭发人、控告人,对揭发、控告材料,应当指定专人查办。举报人要求为其姓名、单位保密的,受理单位应尊重举报人的意见。严禁将举报、揭发材料转给或透露给被举报、揭发的单位和当事人。
第十四条 对受理范围内的重要信访案件,应当立案,交有关职能部门或所属机关查办的,要及时催报处理结果。必要时,交办单位可派人协助调查。承办单位对上级机关交办要处理结果的案件,要认真查处,应在交办后三个月内办结上报,不能按时上报的,应向交办机关说明情况。
申诉案件的结案报告,应有申诉人对结案处理的意见。凡办结的案件,应做到事实清楚,证据确凿,定性准确,处理恰当,手续完备。交办单位收到结案报告后,要认真审查,提出可否结案的意见,送主管领导审批。
第十五条 各级司法行政机关受理的信访问题,主办单位要及时向来信来访人回告处理意见或处理结果。
第十六条 处理信访问题要立足于地方司法行政机关就地处理,把信访问题解决在基层。凡属基层单位职权范围内能够处理的问题,应按照就地处理的原则办理,把大量的信访问题解决在初信初访阶段,减少越级上访,重复上访。
第十七条 对集体上访,特别是集体进京上访的,发现苗头要及时向领导和上级机关报告,各级司法行政机关的领导同志要亲自接待,做好劝阻工作,并迅速研究解决办法,妥善处理,防止事态扩大。对因劝阻不力、工作失职、官僚主义导致越级上访、集体上访造成严重后果的,要追究有关单位领导者的责任。

第五章 信访干部
第十八条 司法行政机关要选配政治思想好,作风正派,有一定政策水平、法律知识和群众工作经验的干部从事信访工作,并保持干部队伍的相对稳定。
第十九条 司法行政机关的信访干部必须做到:
(一)努力学习马列主义、毛泽东思想,坚持四项基本原则,反对资产阶级自由化,学习党的方针政策和法律知识、科学文化知识,努力提高政治思想和业务素质;
(二)坚持全心全意为人民服务的宗旨和密切联系群众,深入实际调查研究的工作作风;
(三)模范地宣传贯彻执行党的路线、方针、政策和国家的法律、法规,实事求是,坚持原则,秉公办事,坚决抵制和反对不正之风;
(四)顾大局,识大体,主动热情地搞好同有关单位和部门的团结协助,互相尊重,密切配合;
(五)严守国家秘密和信访纪律,不得扩散来信来访中涉及的国家秘密和个人隐私等问题。

第六章 附 则
第二十条 各省、自治区、直辖市司法厅(局)可根据本办法,结合实际情况制定工作细则,建立健全信访工作制度。


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                       论目标管理
                       作者 高宏道
作者:高宏道 (律师、高级工程师)100083,北京市海淀区城华园7号楼1404联系电话:010-62952232/86010594;手机13020030614
Email:lawg240@sina.com、lawg240@126.com
摘要:目标管理是一种现代管理方法。本文详尽介绍了目标管理理论并提出了自己的独到见解。特别是强调目标管理的精髓是追求创造性的成就,从而将目标管理提升到一种人生哲学的高度。这是值得引起重视的。本文是应领导要求,为中层干部进行讲座而精心写作的。
关键词:管理 目标管理
一、什么是目标管理。
研究一门科学,介绍一种知识,总要先从定义入手。有了一个准确的定义,就可以使研究者,介绍者以及听众,有一个共同的基础。否则,言者滔滔,听者昏昏,彼此间不知针对的是不是一件事,那就白白浪费了精力。
我们要谈目标管理,首先也要做这件事。但是,最为困难的,不易简单地说清,并作出一个科学定义的,也是这件事。因为,要阐述清楚,要真正理解,必须花费较多的时间,甚至还要通过反复的实践。不然的话,很可能甲所称的目标管理和乙所称的目标管理,完全不是一回事。而且,拿现在的实际情况来说,在我们的周围,管理干部中对目标管理的理解就有很大的差别。不仅如此,许多书籍,中国的,外国的,往往都有各自的定义。
那么,我们怎么办?我们只能说,目标管理首先是一种管理的哲学,其次才是管理的方法。为了说明这个问题,我们先来说什么是管理。
1、什么是管理。
《现代汉语词典》在“管理”条下介绍了三种含义∶
①负责某项工作使顺利进行;
②保管和料理;
③照管并约束。
《词海》没有“管理”的条目,只在“管”字之下说,管含有管理、管辖的意义。
那么,什么是管理呢?研究企业管理的人都知道,这也是一个难以确切定义的词汇。我们认为,以下两个定义,或可参考,虽然它们不是定义管理,而是定义了“企业管理”。
接照中共中央宣传部和国家经济委员会的决定,由中国企业管理协会组织编写的《中国企业管理百科全书》在第153页中说:“企业管理:对企业生产经营活动进行计划、组织、指挥、协调和控制等一系列管理活动的总称。” 知识出版社1983年3月编撰的《管理知识手册》在第153页上说:“国营工业企业管理的内容,简单地说,就是对工业生产技术经济活动进行决策、计划、组织、指挥、监督和调节。”
这两个定义,都是从企业管理的职能出发去定义的。国外的专著很多也采用这种方法。例如被称为“现代经营管理理论之父”的法约尔,他在谈到管理时,也是界定了它有五种职能,即:计划、组织、指挥、协调、控制。因此,我们就这样理解它吧。我们是从事实际管理工作的人,有这种理解也已经够了。
2、什么是目标管理。
关于什么是目标管理,也有很多定义。《中国企业管理百科全书》第230页中是这样定义的:“目标管理:让企业管理人员和工人亲自参加工作目标制定,在工作中实行‘自我控制’并努力完成工作目标的管理制度。”如果简化一下,就成了:目标管理:一种管理制度。
哈佛企业管理顾问公司出版的《最新企业管理大辞典》第851页上说:“目标管理系统乃是一种广泛被一般企业所爱用的一种管理程序;在此一程序下,上司与下属将联合设定组织的共同目标及确定每一个人对预期成果的责任范围。”如果也简化一下,就成了目标管理:一种管理程序。
我们认为,目标管理首先是一种管理的哲学,其次才是一种方法。《中国企业管理百科全书》在上述引文之后又说:“目标管理制度在世界各国应用较广,特别适用于对各级管
理人员的管理,故被称为‘管理中的管理’。”这个意思,指出了广泛性,又指出了它的层次,和我们的看法,有接近之处。我们说它是一种管理的哲学,就在于,它的深度,它的广泛适用性,这是和其他冠以“管理”二字的管理理论不能相提并论的。例如,有财务管理、计划管理、质量管理、甚至还有各种行业的管理等等。如果分一下层次的话,最接近业务工作具体特点的,是诸如“合同管理”、“计量管理”、“现金管理”这一类。它们的应用范围最直接,最具体,当然也就最局限。“现金管理”,就不能直接运用到“车辆管理”中,没有互换性。第二层次,是对这种各类直接的业务管理概括出来的,具有比较大的广泛性的管理理论。如全面质量管理。国家经济委员会正式颁发的《工业企业全面质量管理暂行办法》中第二条,规定了全面质量管理的定义:“全面质量管理是现代工业生产中一种科学的质量管理方法,是企业管理的中心环节。是对产品从设计,试制,生产制造到售后服务的整个过程进行的质量管理。”由这个定义可以看出,它囊括了“现代工业生产”,“产品设计”、“试制”、“生产制造”和“售后服务”。而更高一个层次的概括,即是管理的哲学了,我们认为,目标管理就是这样的理论。它不仅适用于现代工业生产,而且适用于非工业;不仅适用于对企业的管理,而且适用于对非企业的管理;不仅适用于由他人组成的群体的管理,而且适用于对自己的管理。除此而外,目标管理的应用,几乎是无条件的。这是我们和许多
人很不相同的看法。例如,水利电力系统领导干部岗位培训教材,《电力生产企业现代管理》(河海大学出版社)在第203页上专门用了一大段文字来解释“推行目标管理应具备的条件”,并且有五条九款之多。我们所称的一种管理哲学的目标管理,若附了这些条件才能应用,也就不称其为管理的哲学了。
现在大家可以大体感觉到给这样的称为管理的哲学的目标管理下一个简单的定义,是有很大困难的。其实,涉及到比较深刻的定义,都是很难下的,比如,谁能说出什么是“时间”?这个最习以为常的概念,就极难定义。
说到这,还是没有回答什么是目标管理。但是我们已经足够地强调了它的哲学性。若真能使大家理解它是一种哲学,并且力求从这个角度去掌握它。那么就不难掌握它。否则,只把它看成是一种制度,一种程序,必定要走向形式主义。那样的“目标管理”,必须要加上“”号,并且,必定毫无成效。《哈佛企业管理百科全书》第638页、643页上讲:“行为科学家、心理学家、人事专家甚至宣布说:‘目标管理体制已经在企业管理中消失了。’”也许和这有关。
目标管理的理论,虽然是一种管理的哲学,如前引文称之为“管理中的管理”,但并不难懂。我们强调的是,要抓住它的精神实质,抓住它的精髓。它的精髓,就是它的主动
性,创造性,条理性。
“歧路亡羊”,这个成语很多人都知道,它出于。扬子的邻居丢了羊,全家和僮仆一起出动去寻找。扬子问:“为什么要去那么多人呢?”回答说:“路上岔道
太多了,岔道上又有岔道。”后来,羊还是没有找到。扬子听说以后,很不高兴。他的学生问他:“丢失的羊又不是你的,为什么不高兴呢?”扬子说:“学习大道(指真正的道理)也是如此啊!”扬子这个人,据孟夫子说,是提倡“拔一毛利天下,而不为”的,现在为了人们学习真理却走到支节上去而感慨万分。足见学习而不掌握精髓是多么令人遗憾了!
我们看到,一些学说,初期没有那么多论述,可是道理却是深刻又显而易见的。后世的学者,又是注,又是疏,又是考证,弄得洋洋洒洒,结果倒失去了本来面目。除去其中打着某某学说的旗号贩卖自己私货的假冒产品,因追求表面的形式或细枝末节而走入歧途的也很常见。我们在学习和运用目标时,千万不能仅注重形式和细节一定要在它的精神实质上下功夫。
目标管理,在发达国家,有人提倡,在一些企业也取得了成功。进入八十年代以来,我国谈论管理的译著多了起来,目标管理也成为时髦的词汇被人引用。产品一好,就难逃被假冒的命运。目标管理这种有效的管理方法,也难免被滥用,而失去其本来面目。失去了精神实质,剩下了皮毛和外壳,这种情况下,还要它起作用,当然是不可能的事。
二、要认真学习管理理论。
我们是提倡目标管理的,今天我的任务也是要向大家介绍目标管理。但是,扩大一些说,从事管理工作的人,当然应该掌握目标管理,但也要掌握其他的管理知识。只有如此,才能不断提高管理能力和管理水平。有人认为,管理能力是一种天赋。它有一定道理。但有天赋的人在一起,其中肯虚心学习认真领会管理理论的人和不虚心学习,不认真领会的人相比,还是肯学习的人,水平要高一些。对一般人而言,比如我们这些凡人,学习的效果就更明显了。我们认为管理的能力主要在于培养,水平的提高主要在于学习实践煅炼和自觉总结经验。
我们还可以从另外一个角度来谈学习管理,许多干部原来是搞某一项专业性生产技术工作的。为了掌握这项技术,要学习基础文化知识,要念小学六年,中学六年,还要念大学。在学习专业时,不但要念书本,还要做习题,做实验,通过习题实验来掌握它,达到学以致用。如此这般,苦干了许多年,才成为某一生产技术的行家里手。可是转到搞管理,就不同了。常常是技术专家立即自命为天生的管理专家。一走上负责管理的岗位,就自以为是地发号施令。当然,也有成功者,可确实有不少人是失败了。这种失败,在市场竞争不算激烈的情况下,或在一些可以用官僚主义态度来应付的部门,常常不能显现出来,对那些不能掩盖的失败者,如果问一问,你在学习管理方面花费了多少时间?常常得到的回答是:“太忙,没有时间。”那么,搞技术可不可以不学习就自命为专家呢?显然不能。怎么到了搞管理,对象更复杂,变化性更大,倒不需要学习了呢?我们认为,大量的失败,确实是由于对管理的无知造成的。
还有的人,也念过几本管理方面的书,也能谈一些管理方面的名词术语。但在工作实践中,完全看不到运用这些知识的痕迹。如果也像学习生产技术知识那样,又做习题,又做实验,还要出外考察,现场实习,认认真真地领会生产技术的理论,那么,学习管理知识,掌握这些知识的实质,效果就会有根本的不同。管理工作的成效,也必定会是很显著的。
总而言之,干管理工作,却不学习管理,不用心体会管理理论,真是不可思议的事。也许有人说,“我的文化水平低,学不了管理。”我们说:“你试了吗?”不妨先试着学一学,再下结论。我们认为,谁学习,谁受益,而且只有学习管理才能搞好管理。我们要大力提倡学习管理。
从生产力发挥水平来说,管理也是十分重要的。只要有许多劳动者共同组织协作,就需要管理。“一个单独的提琴手是自己指挥自己,一个乐队就需要一个乐队指挥。”(《马克思恩格斯全集》第23卷第367页)美国阿波罗登月计划的总负责人韦伯博士在总结时说:“我们没有使用一项别人没有的技术,我们的技术就是科学的组织管理。”(《管理理论入门》第15页)现在“三分技术,七分管理”已经成为世人所知的道理。
管理,就需要大量的管理人才。1841年10月5日,美国往返于马萨诸塞州和纽约间的火车相撞,死亡一名列车员,一名乘客,还有17名乘客受伤。这件事引起了很大震动。在议会的推动下,铁路公司进行了改革,老板只拿红利,铁路由管理专家进行管理,开创了先河并且迅速推广(《领导科学基础》第2页)。这对美国的经济发展起了很大的促进作用。管理人才也越来越受到社会的重视。
我们正处在建设具有中国特色的社会主义的新阶段。我们应该担负起历史赋于我们的责任,我们应该努力学习管理理论,并真正掌握它运用它,努力培养自己,提高自己,使自己成为卓有成效的管理者,为中国现代化建设贡献自己的力量。
三、管理者的基本责任。
虽然目标管理可以广泛地应用在各个方面,但在介绍目标管理时,我们仍然主要是对管理者进行介绍。管理者总要有一些下级人员或部门。这时管理者的基本责任,除了将来还要谈到的以外,必须做到:“明确责任,理顺关系,奖惩严明,及时兑现”这十六个字。这十六个字是搞好一个企业或部门的必要条件。
下边我们分别来谈谈这十六个字的具体含义:
(一)明确责任
明确责任,可以指部门的责任,也可以指岗位的责任。从组织的观点来看,指的是组织体系中的节点的责任。常常听到有人发牢骚,或是训斥别人,说:“你是干嘛吃的!”其实,无非是认为对方没有尽到责任。可是,认真一考察,一分析,不知道“干什么吃的”的人,还真比比皆是。
比如,领导者常干一些不该自己干的事。本是下级应该完成的任务,却自己动手去干,不但忙得焦头烂额疲于奔命,而且下级还怨气冲天,觉得被忽视,被瞧不起。一次两次,下级还可能认为这个领导“身先士卒”,长此以往,这个下级就放下自己的工作不管,由你这个领导自己去忙吧,而他还要挑毛病,看笑话。
又如,发生了事故就互相推诿,互相指责。受到了批评就找客观。其实都是打“责任不清”的算盘。
可见责任不明,不是少见的事。
明确责任,从组织体系来讲,主要是明确各个“节点”的任务,主要回答,该做什么事。反过来说,如果出现了不愉快的结果,例如承包的工程亏损了,经营项目失败了,设备损坏,人身事故等等,哪个“节点”应该负责任。明确责任,要从组织的整体功能为出发点去考虑。要从整体功能是如何实现的这个动态过程去考虑。要使工作无一遣漏,又没有重叠。遣漏了,某些事就无人管;重叠了,也要发生争执和扯皮。
对现行商品住宅共用部位共用设施设备维修基金管理制度的反思

王兴敏


在我国,随着商品化住房制度的确立,住宅的生产、交换、取得均已纳入社会主义市场经济体系中,大量的商品住宅成为城镇居民重要的消费或投资需求,人们通过购买行为取得商品住宅楼之一部分(或居住单元)产权而成为房屋所有权人后,其在对住宅的自用部位和自用设备享有专有所有权的同时,也与其它所有权人就同一建筑物的共用部位、共用设施设备形成了共有法律关系,即房屋所有权人对共用部位、共用设施设备享有共有所有权。但由于共用部位、共用设施设备作为建筑物整体不可或缺的共用部分,其具有不可分割性,每一名房屋所有权人不能根据自身的目的(如维修、使用)对共用部分进行分割,以行使权利或承担义务,且每一名房屋所有权人的自用部位、自用设备与共有性质的共用部位、共用设施设备共同构成了物理形态的建筑物结构整体,共用部位、共用设施设备的维修使用直接关系着对自用部位、自用设备的利用程度。因此,如何对住宅共用部位、共用设施设备实施及时有效的维修养护,以延长建筑物的使用寿命,保障自有房产的保值、增值,成为每一名房屋所有权人面对的一个现实问题。其中这就涉及各产权人如何公平合理地承担维修养护费用。对此,国家建设部先后颁布了《城市异产毗连房屋管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》、《城市新建住宅小区管理办法》等一系列规范性文件,对住宅维修养护范围、责任及费用承担等做了相对原则的规定。1998年11月9日建设部、财政部发布的《住宅共用部位、共用设施设备基金管理办法》则意味着我国针对住宅共用部位、共用设施设备的维修养护建立维修基金制度。该办法主要对维修基金的筹集、管理、使用等做了明确的规定,操作性比较强,但对于该办法中的一些细节,笔者认为欠缺有关法律、技术层面的考虑,故在实际操作中容易出现问题。以下笔者加以分析,并提出相应建议,以供参考:
一、共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称维修基金)计取基数不合理
根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(以下简称《管理办法》)第五条之规定,商品住房销售时,购房者应当按购房款2-3%的比例交纳维修基金。可见,购房者缴纳维修基金是以购房款为基数计取的,但笔者认为以此做为计取基数有失公平。
1、根据《管理办法》第3条规定,共用部位是指住宅主体承重结构部位、外墙面、门厅、楼梯间等,共用设施设备则指建设费用摊入住房销售价格的上下水管道、落水管、水箱、电梯......以及共用设施设备的房屋等。商品住房开发单位在进行商品住房价格核算时,已将上述共用部位、共用设施设备的建设费用摊入成本,这些成本与征地和拆迁安置补偿费、前期费用等相关费用构成开发成本。开发成本、税金和利润三部分构成了商品住房的基准价格,但销售单位在实际出售中,还根据每一名购房者购买的居住单套住房的区位差别(如楼层、朝向、采光等因素)进行基准价格调整,即销售价格并不等于基准价格,而造成两种价格不同的是由于每一名购房者享有专有所有权的自用部位处于同一建筑物的不同楼层、不同朝向等区位因素差异造成的。但共用部位、共用设施设备做为购房人共有所有权的对象,对于每一名购房人而言无区位差异。另外,根据建筑物区分所有权理论,购房人均对具有共用部分性质的共用部位、共用设施设备享有共同使用的权利,而这种权利也发生非因区位因素而差别。因此,购房人在对无差异的共用部位、共用设施设备享有并行使权利时,其因维修义务而产生的维修基金的计取基数也应是一致的,例如:基准价格为1000元/m2的商品住房,二楼一名购房人的购房款为1000元/?(即上下浮动为零),则提取维修基金为20-30元/m2,但如果三楼一住户销售价格为1150元/m2(即上浮15%),则须提取维修基金23-34.50元/m2,二户维修基金相差3-4.50元/?。显然,二者对无权利的共用部位、共用设施设备承担了有差别的维修义务,这明显有悖于权利、义务相一致的原则。
2、购房款对销售单位而言,属销售价格,而商品住房的销售价格属市场定价,销售单位可根据不同情势制定相应的销售价格,如商品住房预售和现售、分期付款及一次性付清房款都会造成最终实际成交的销售价格不同。另外,社会关系因素(如亲朋好友等利害关系人)亦可造成此类现象的发生。再者,有些销售单位为促销其商品住房,与购房人共同隐瞒真实成交的购房价格,以达到少交维修基金的目的。这样就产生了因购房人所支付的购房款不一致,从而提取的维修基金不一致,从而损害了依规缴纳维修基金的购房人的部分权益。
3、维修基金做为专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造之资金,其设立的根本目的是保障住房售后的维修管理。在未建立维修基金制度前,根据《城市异产毗连房屋管理规定》,对房屋共有部位的修缮,由房屋所有权人按份额比例分担,但《管理办法》实施后,维修基金按《管理办法》第五条规定是按购房款比例计取的,如果维修基金不敷使用时,又该如何筹集呢?根据《管理办法》第11条2款规定,应按业主(即购房人)占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。在这里,可明显看到,按建筑面积续筹则完全排除了始建维修基金计取基数(购房款)所包含的可变因素。在购房人对共用部位、共用设施设备享有权利、承担义务均不变的情况下,购房人在缴纳维修费用的标准却出现了不一致(即含可变因素的购房款与建筑面积两种标准),这是不合理的。
二、在现行条件下,维修基金缴存方式不合理
根据《管理办法》第五条、第九条之规定,维修基金由销售单位在商品住房销售时收取,在业主办理房屋权属证书时,销售单位将代收的维修基金移交由房地产行政主管部门代管,但笔者认为这种缴存方式容易出现监控不力,且基金缴存失控。
1、销售单位做为商品住房开发单位,在对一个房地产项目的开发
过程中,将需要和使用大量的资金。在开发资金紧张的情况下,销售单位很容易将其代收的维修基金挪作他用,以解燃眉之急。甚至,在实践中,有些销售单位恶意占有维修基金,而用滞销的商品住宅折价抵付维修基金,形成变相销售商品住房现象,造成了维修基金不能有效地缴存。
2、将业主办理房屋权属证书的时间做为销售单位向房地产行政主
管部门移交维修基金的时界点,不利于维修基金的及时移交。在我国,由于销售单位的原因造成产权证书迟迟未能办理的现象屡有发生,那么,根据《管理办法》第9条之规定,就造成购房人在入住前已经缴纳的维修基金却长时间地由销售单位占有或使用,更有甚者,有的销售单位在购房人办理房屋权属登记前,就已解散不存在了,其代收的维修基金也更无从谈及移交。
有些地区为了加强维修基金的移交管理,规定销售单位不移交维修
基金,不予办理房屋权属登记,但这样业主就不能及时办理房屋权属证书,权利处于为稳定状态,容易产生社会矛盾,再者,如此管理缺乏合法性,故此方法不为治本之策。
三、维修基金使用尚须完善
根据建筑物区分所有权理论,共用部位、共用设施设备属共用部分之范围,共用部分可区分全体共用部分和一部共用部分两类,全体共用部分是指由全体业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施部位。一部共用部分则指部分业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施设备。否则,基于权利、义务相一致的全体共用部分之修缮费用由全体房屋所有权人分担,而一部共用部分之修缮费用则由对该部分共用部分享有使用权的房屋所有权人分担,这一原则已在《城市异产毗连房屋管理规定》有所体现,但在《管理办法》中,就维修基金的使用未作详细的规定,如建筑物基础需大修,这时使用全体业主共同所有的维修基金,无异议而言,因为这涉及全体业主的共同利益,但如果为某些层所专用的楼梯需大修时,是否也可使用全体业主共同所有的维修基金呢?《管理办法》未对此做出相应的使用规定,笔者认为,此时应使用维修基金中属专用楼梯的房屋所有权人缴纳的那部分资金,否则,将会使专用楼梯的非受益者分担专用楼梯受益者的修缮义务,这是不公平的。因此,明确全体共用部分和一部共用部分的范围,对于规范维修基金的使用是很重要的。
四、建议
1、根据以上对维修基金提取基数的分析论述,在向购房人收取维
修基金时,应力争客观、公正、真实,减少或杜绝可变因素,故维修基金应按商品住房的基准价格的比例收取。
2、维修基金的缴存应脱离销售单位这一环节,从而减少维修基金
的缴存风险,考虑我国的物业管理尚处于规范阶段,维修基金应直接由房地产行政主管部门按规定收取并代管。
3、根据《物业管理条例》,维修基金制度已具有法律地位,其使用
的是否公平、合理,将直接影响每一名业主的切身利益,故应完善维修基金使用管理,尤其是明确全体共用部分和一部共用部分的分类及其范围和相对应的维修基金使用原则等。



参考文献:《现代建筑物区分所有制研究》 陈华彬
《物权法沦》 王利明
《中国物权法研究》 梁慧星