安徽省合肥市人民政府


合肥市城镇房地产交易市场管理暂行办法
　
1991年6月1日合肥市政府令15号发布



第一章　总　　则




　　第一条　为了加强本市房地产市场管理，保护交易双方合法权益，根据《城市私有房屋管理条例》等有关法规，结合本市实际情况，制定本办法。


　　第二条　凡在本市行政区域内国有土地上进行的房屋买卖、租赁、转让、抵押、赠与等活动，均适用本办法。


　　第三条　本市房地交易市场管理的行政主管机关为市房地产管理局。市、县房产交易管理所具体办理交易管理业务。
　　由市房地产管理局、工商行政管理局、土地局、物价局、财政局和税务局组成“合肥市房地产市场管理委员会”，对房地产市场进行综合管理。
第二章　交易管理




　　第四条　进行房地产交易的单位或个人，必须到房地产交易市场办理登记、监证、评估、立契、过户或使用手续。


　　第五条　房屋所有人必须凭房屋所有权证办理交易手续。单位或个人从开发公司购买商品房，必须持双方签订的统一制式的买卖合同及发票，办理交易手续。


　　第六条　有下列情况之一的房屋不得买卖：
　　（一）买卖成交后不满一年的；
　　（二）待落实私房政策的；
　　（三）产权不清或有纠纷的；
　　（四）具有纪念意义或历史保护价值的；
　　（五）已被批准列入国家建设、改造范围的；
　　（六）违章自建、扩建的；
　　（七）经人民法院裁定限制产权转移的。


　　第七条　凡享受国家、单位补贴建造、购买以及拆迁安置优惠购买产权的房屋，只能出售给原补贴单位或房地产管理部门。


　　第八条　出售共有房屋或拍卖房屋，应在交易前办理公证手续。


　　第九条　房屋所有人或共有人享有该房屋范围内的土地使用权，房屋所有权转移时，其使用范围内的土地使用权随之转让。占地两百平方米以上（含两百平方米）的公有房屋的交易，必须由土地管理部门办理土地使用权转让手续后，再按本办法进行交易。其它房屋所有权和该房屋范围内的土地使用权的变更手续，由房地产管理部门和土地管理部门根据有关规定办理。


　　第十条　房屋所有人出租房屋，必须向房屋所在地的区（县）房地产管理部门领取《房屋出租许可证》后，方可出租。承租方持居民身份证或单位证明，租赁双方同到市、县房地产交易市场签订房屋租赁合同，经房地产管理部门审核和工商管理部门签证，租赁关系依法成立。


　　第十一条　房屋租赁双方均不得借故解除租赁合同。如一方因特殊情况需中止合同时，应提前三个月通知对方，由双方商定终止事宜，给对方造成经济损失的，应予赔偿。


　　第十二条　租赁期满后继续承租的，须按本办法重新办理租赁手续。


　　第十三条　租赁期间承租方不得将房屋分租、转租、转让。承租方利用承租的房屋与第三方合资经营、联营的，应事先征得出租方的同意，并重新办理租赁手续。


　　第十四条　产权人不得出租危房、建筑物中的公用部分以及产权有争议的房屋。承租方不得利用房屋进行非法活动，损害公共利益。
　　有下列情况之一者，出租方有权解除租赁关系：
　　（一）承租方无特殊情况连续三个月或累计六个月不交纳租金的；
　　（二）承租方擅自转租、转让或转借的；
　　（三）承租方擅自改变房屋结构、用途的。
第三章　价格管理




　　第十五条　房屋买卖价格按下列规定执行：
　　（一）新建商品房出售价格按市城乡建设环境保护委员会、市物价局和市建行核定的价格执行；
　　（二）二次出售商品房的，其价格超出购买价的部分，交纳超标费，超标费由卖方承付；
　　（三）其它房屋出售价格由双方根据房产交易管理所评估的价格（评估价格的计算方法见附表二）协商议定，对成交价超出评估价的部分，由卖方承付超标费。本条二、三两项超标费交纳标准见附表一。


　　第十六条　房屋租赁价格按下列规定执行：
　　（一）非住宅租金标准按市物价局核定的租金基价执行，租赁双方可根据基价标准协商议定。超出基价的部分，由出租方承付超标费，超标费交纳标准见附表三。
　　（二）住宅租金标准由租赁双方按《合肥市公有房屋租赁管理暂行办法》中的生产、营业用房基本租金标准协商议定，但最高不得超过标准的一点五倍。
第四章　监督管理




　　第十七条　凡从事房地产开发经营的单位，须经资质审查合格，领取营业执照后，方可开业经营。


　　第十八条　进行房地产交易的单位和个人，必须按规定交纳税费，其房产交易费和市场管理费收取标准由物价部门核定。


　　第十九条　进行房地产交易的双方必须使用统一制式的合同书，分别由房地产管理部门和工商管理部门加盖“合肥市房地产交易监证专用章”和“合肥市工商行政管理局房地产交易市场鉴证专用章”。否则，房地产管理部门不予办理产权转移或使用手续，用于生产经营性的房屋，工商管理部门不予注册登记、核发营业执照或变更登记手续。


　　第二十条　房地产交易必须使用印有税务部门监制的“房地产市场交易专用发票”或“房地产市场租赁专用发票”，作为交易双方的结算凭证，专用发票由房产交易管理所开具。


　　第二十一条　交易合同履行过程中，签约双方发生纠纷需要调解或仲裁的，由工商行政管理机关调解或仲裁。


　　第二十二条　本办法发布前已发生的房屋交易，应在本办法发布后，三个月内补办手续。其中不论有几度转移的未税白契，以追补一手为限。逾期不办，视为非法交易。
第五章　奖励与处罚




　　第二十三条　对房地产交易中的违法违章行为，任何单位和个人均有权举报，经核实处理后，对举报人给予处罚金额5－10％的奖励。


　　第二十四条　对下列情形之一者，由房产、工商、物价、税务等管理机关按各自职责依法查处：
　　（一）无照经营商品房的，由工商行政管理机关依据《中华人民共和国企业法人登记管理条例》查处；
　　（二）房屋买卖或租赁从行为发生之日起，一个月内不办理权属转移或使用手续的，由房地产管理部门责令其补交税费，按日课以应纳税费0．5％的滞纳金；
　　（三）对拒不办理交易手续者，由房地产管理部门没收非法所得，并由工商行政管理机关处500元以下的罚款；
　　（四）出租方违反价格规定或附加条件索取额外收入的，由物价部门按《中华人民共和国价格管理条例》处罚；
　　（五）倒买倒卖房屋，非法牟利的，由工商行政管理机关依照《投机倒把行政处罚暂行条例实施细则》的规定，没收非法所得，处房屋价值20％以下的罚款；
　　（六）利用合同或其它手段骗买骗卖房屋的，由工商行政管理机关责令其退回所骗财物，处五万元以下罚款；
　　（七）对未使用“房地产市场交易专用发票”或“房地产市场租赁专用发票”而以其它票据代用的，由税务部门依照《安徽省发票管理实施办法》处罚；
　　（八）对隐价瞒租，偷漏税费的，由物价、税务部门分别依法查处。


　　第二十五条　对工商、物价、税务部门处罚不服的，可依法向其上一级主管机关申请复议，对复议决定不服的，可依法向人民法院起诉。
　　对房地产管理部门处罚不服的，可向其主管机关申请复议或直接向人民法院起诉。


　　第二十六条　房地产市场管理人员必须依法办事，对滥用职权、贪污受贿、徇私舞弊、玩忽职守的，依照国家有关规定给予行政处分。情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章　附　　则


　　第二十七条　本办法由房地产管理局负责解释。


　　第二十八条　本办法自发布之日起施行。
附表一：二次出售商品房和其它房屋出售价格超标费交纳表（略）
附表二：评估价格的计算办法（略）
附表三：非住宅租金超标费交纳表（略）
附表四：合肥市非居住房屋租赁标准基价表（略）


在新形势下加强公安队伍建设工作的调查与思考

王泗友

当前，在加快改革开放，建设社会主义市场经济的新形势下，公安队伍的思想政治工作出现了很多新情况、新问题。面对新形势，如何按照周永康同志在全国“20公”上提出的要求，带出一支“政治合格，业务精通，作风优良，执法公正”的队伍，切实加强和改进公安思想政治工作，就成为公安机关亟待解决的一个实际问题。

一、队伍现状

以重庆市铜梁县为例，该县位于四川盆地东南部、重庆西北部，唐长安四年（公元704年）建县，因境内“小铜梁山”而得名，是国际主义战士邱少云的故乡和蜚声中外的铜梁龙的发祥地。全县幅员面积1334平方公里，辖33个乡镇，人口81万。维护铜梁社会政治稳定的公安队伍，到2005年，全局现有民警350人，大学文化程度100人，占28.57%，大专文化199人，占56.85%，中专32人，占9.1%，高中18人，占5.1%。除局领导外，有主任科员80人，占22.85%，副主任科员189人，占54%，科员66人，占18.85%，办事员5人，占1.42%。近年来，公安机关先后开展了“三项教育”、整肃警风警纪的“五条禁令”的贯彻执行，从解放思想的“贯彻十六大，全面建小康，公安怎么办”的大讨论，“立警为公，执法为民”、“公正执法树形象”的教育整顿，从“人要精神，物要整洁、说话要和气、办事要公道”的基本要求，到全面提高队伍战斗力的“大练兵”活动，公安队伍建设取得了明显成效。主要表现在：一是民警队伍纪律作风有了明显改变，特别是贯彻执行“五条禁令”以来，无一例违例事件的发生。很少发现举报投诉民警违法、违纪和服务态度的信访情况。二是“立警为公，执法为民”的思想观念进一步树立，公正文明执法和执法质量进一步提高。三是服务经济建设的意识增强，服务态度、服务质量有了明显进步。

但是，当前也有少数民警的思想状况不容忽视，对当前公安工作和队伍建设产生了一定的影响。主要表现在以下四个突出方面：一是部分民警敬业精神不强，缺乏立足岗位建功立业的意识和干劲，工作不求有功，但求无过。二是少数民警学习不自觉，素质提高缓慢。有的民警学习的目的是混文凭，混学历，而不是学知识，学能力。少数民警对政治理论学习得少，法律业务钻研得不深，结合实际运用的更少，满足于一知半解，满足于现有经验。三是部分民警宗旨观念不牢，为人处事、执法办案以管人者自居，“四粗四难”的顽症仍不同程度地存在。在接到群众报警、求助和到基层单位检查工作时，态度生硬，办事推诿，伤害了群众感情，疏远了警民关系。四是少数单位和民警法制观念淡薄，违反程序办案的现象仍然时有发生。

二、原因分析

公安思想政治工作之所以存在上述问题，有着多方面的因素，是复杂的内外部因素相互交织制约影响的结果，其产生的主要原因是：
（一）受市场经济负面影响，少数民警的价值观发生扭曲。
目前，我国正处于社会转型期，人们的思想观念和价值取向正发生着多方面的变化，呈现出多元化的趋向，反映在公安队伍上，必须会给一些民警带来不良影响，民警的价值观也呈现出多元化趋向。可以说，社会环境发生了巨大变化，对民警的思想也产生了潜移默化的影响，客观上增加了公安思想政治工作的难度。
（二）思想政治工作方法单一，针对性不强，缺乏规范和指导。
针对新形势下的思想政治工作，目前仍是说的多，做的少，新的方法不多，仍以工作会议替代了政治教育，行政命令替代了思想工作，新办法、新招数不多，缺乏渗透性和思想政治工作的亲和力。公安思想政治工作的重点在基层，但由于缺乏统一的工作规范，缺乏强有力的指导，很多基层思想政治工作者面对新情况、新问题，往往感到无所适从，如何有效开展思想政治工作是公安机关普遍感到困惑的问题。
（三）激励竞争机制仍需不断完善。
近年来，公安机关虽然先后实行了绩效考核、等级管理等队伍管理长效机制，有效地激发了队伍活力，取得了明显成效。但在目标设置、奖惩兑现、落实力度上仍存在一定的不足，未能充分激发民警工作热情。宣传典型、弘扬正气力度不够。对先进典型只注重了发现、培养，在宣传典型、发挥先进典型的导向性和激励作用方面做的还不够。
（四）存在认识偏颇。
由于业务工作是硬指标，上级要求紧，考核多，容易立功受奖，因此，他们的主要精力都放在业务工作上，这样就导致队伍中普遍存在着重业务工作，轻思想工作的倾向。

三、对策建议

（一）加强思想政治建设，牢固树立执法为民的思想观念。
公安机关是武装性质的国家治安行政力量和刑事执法力量，是人民民主专政的重要工具，要高度重视思想政治工作，始终把政治建警放在首位，确保这支队伍政治上永远合格。坚持政治建警，首要的就是要加强队伍的政治理论学习，以理论上的清醒确保政治上的坚定。要针对多元文化对公安队伍的影响和冲击，坚持不懈地用邓小平理论和“三个代表”重要思想武装广大民警的头脑，用大道理引导小道理，用主流文化消解亚文化的负面影响，使广大民警切实增强政治敏锐性和政治鉴别力，在思想上、行动上与以胡锦涛为总书记的党中央保持高度一致，永葆人民警察忠于党、忠于祖国、忠于人民、忠于法律的政治本色。坚持政治建警要把增强与人民群众的感情作为最基本的、经常性的教育来抓，夯实执法为民的根基。少数公安民警对群众缺乏感情是导致民本思想不牢、执法不公不严的重要因素。不解决与人民群众的感情问题，就无法解决公安机关为谁执法、为谁服务，如何执好法、如何服好务的问题。公安民警只有对群众怀有深厚感情，工作中才能有强烈的主观能动性和创造性，才能把群众的事当成自己的事办，才能真正把人民群众的呼声作为第一信号，把人民群众的需要作为第一选择，把人民群众的利益作为第一考虑，把人民群众的满意作为第一标准。因此，必须教育民警牢固树立群众至上的观念，牢固树立以民为本的思想，把增进公安民警与人民群众的感情作为公安思想政治工作一项基本内容。引导民警将对群众的朴素感情上升为警察的基本职业道德和职业荣誉感，体现为具体的警务工作责任制。

（二）加强领导班子自身建设，努力建设过硬班子。
要按照政治坚定，开拓创新，团结协调，廉洁勤政的要求，将各级公安机关的领导班子建成硬班子，以领导班子的表率作用，带动公安队伍建设。一要讲政治、讲大局，把思想政治建设放在班子建设的首位。要坚持用科学理论武装头脑，牢固树立马克思主义的世界观、人生观和价值观，形成正确的权力观、地位观和利益观，自觉抵御拜金主义、享乐主义、极端个人主义等腐朽思想和不良风气的侵蚀，经得起各种风浪的考验。二是要开拓创新，做事业发展的带头人。班子成员要有强烈的事业心和责任感，勇于挑战自我，敢于面对困难和阻力。对公安工作面临的新情况、新问题，要以与时俱进、开拓创新的精神，认真进行研究，创造性地开展工作。三要襟怀坦荡，珍视团结。要按照民主集中制的原则，对班子成员的工作进行细化分工，既明确具体，又相互协作，重大问题坚持集体研究，形成顾大局、讲团结、比奉献、谋发展的工作氛围。四要树立良好警风，做到廉洁勤政。班子成员要经常按照廉洁自律的要求，对照检查自己。工作圈内，坚持建功立业为人民，为人民干实事，谋福利；生活圈内，坚持一身正气拒腐蚀；交际圈内，要耐得住艰苦，抗得住诱惑，守得住小节，筑牢拒腐防变的思想道德防线，努力做到一身正气，两袖清风。五要严格落实各项制度，规范领导班子建设。要　严格落实领导干部责任追究制度、述职述廉制度和谈话制度，推行引咎辞职和责令辞职制度，普遍开展经济责任审计，强化领导干部的廉洁从政意识。全面实行竞争上岗制度，规范领导干部交流工作，推行干部任期制。

（三）严格公安教育训练，不断提升公安民警的综合素质。
经济的发展和社会的进步对公安队伍提出了更高的要求。当前，民警整体素质不高是制约公安队伍建设和公安工作发展的“瓶颈”。民警在执法工作中存在的一些偏差和违规违法问题，大多数是由于素质不高造成的。这些年，公安机关由于培训的实效性和针对性不强，培训与民警自身的发展进步没有挂钩，导致培训的效果欠佳，今后，教育训练应积极贯彻落实《公安机关人民警察训练条令》，与民警的晋职晋衔结合起来，与基层实战单位的备战备勤结合起来。要积极探索时间短、见效快、质量高的培训途径，在总结近年来教育培训经验的基础上，针对不同警种、不同层次，制定并落实针对性、实用性的培训方案，采取军事化管理方式，并聘请上级领导业务骨干、专业教师授课，提高培训的品位和层次。教育培训要着眼于实战需要，做到学以致用，提高民警的实战本领。要积极推进科技强警战略，大力实施人才战略，着力提高公安工作现代化水平，积极应对当前实用技术型、智能型犯罪日益突出、侦查难度加大的问题。要在民警中大力倡导“终生学习”理念，鼓励民警自觉养成良好的学习习惯，从书本中学，在实践中学，通过理论学习指导工作实践。

(四)统一公安队伍的纪律要求，建立配套完善的管理监督制度。
公安队伍之所以会发生这样那样的问题，既与公安队伍的工作性质、工作特点密切相关，同时也与教育、管理、监督不力密切相关。要解决公安队伍存在的问题，首先必须严格管理，严格教育。要加强对民警的宗旨观念教育、理想信念教育、法律和文化知识教育，加强业务技能培训，不断提高民警的政治素质、业务素质和实战本领，最大限度地减少民警的违法违纪问题。其次要严格监督，严肃法纪。各级公安机关的领导要经常深入基层检查督促工作，直接听取辖区群众对民警的意见，发现问题及时提醒、及时解决；公安机关的内部监督部门要变事后查处为主为事先防范为主，把预防民警违法违纪的关口前移。要进一步健全完善警务公开制度，不断提高公安工作的透明度，更加广泛、更加有效地接受社会各界和广大人民群众的监督。第三，要在从严治警的同时，坚持依法治警。要以国家公务员管理条例、人民警察法和人民警察内务条令为依据，认真贯彻落实公安民警能力素质标准和录用、奖惩、纪律标准，以及警官的任职、晋升标准等。要严格执行省级统一考录人民警察制度，切实严把“进口”关，从源头上保证公安队伍的基本素质。 要坚持经常性的督查和严肃查处违法违纪案件相结合，认真纠正公安执法活动中出现的侵民、扰民、伤民等问题。要敢于坚持原则、敢于碰硬。以对人民群众高度负责的精神来处理违法违纪案件，做到发现一起严肃查处一起，决不姑息迁就、包庇护短，努力预防和减少违法违纪案件的发生。

(五)建立配套完善的警务保障机制，落实从优待警的相关措施。
要坚持把解决民警思想问题、作风问题、工作问题与解决民警政治、经济待遇和实际生活困难相结合，凝聚警心，调动广大民警干事创业的工作热情。一要在民警的政治待遇上多给予考虑。积极探索建立一系列选拔任用领导干部的新机制、新举措，注重在公安工作和队伍建设的实践中考察、识别和提拔干部，提高政治待遇，对在业务工作和队伍建设等方面做出贡献的要及时记功表彰。二要切实做好后勤保障工作，努力保障办案经费，增加必要的装备，特别是涉及民警自身防护的装备一定要保证。三要关心民警生活，经常了解民警的家庭、思想状况，帮助他们解决实际困难，切实提高民警的物质生活待遇。四要采取措施，积极保障公安民警正当执法权益。警察是和平年代人身危险性最高的职业。目前我国法律对警察执法行为的保护较为分散笼统，没有根据警察职业特点的立法特殊保护，更没有可具体操作的条款。建议增设对袭警行为的特别处罚条款，增加对辱骂、恶意投诉民警行为的处罚规定，维护民警人身安全和执法权威。要设立专门机构，及时受理和处置侵犯民警权益的案件，真正为民警主持正义。

(六)加强警察公共关系建设，塑造良好形象。
公安工作是一项社会工作，需要全社会的理解、支持和配合，必须高度重视并有效开展警察公共关系建设。坚持严格执法、热情服务，牢固树立全心全意为人民服务的观念，这是我们开展警察公共关系活动的出发点和落脚点。实际工作中，应拓宽渠道，多策并用，多管齐下。首先，要加强公安机关内部公共关系建设，争取全体民警真诚合作与支持，使部门之间、民警之间沟通思想、消除误解，增进团结、步调一致。同时，强化民警的纪律观念，同心同德，互相配合，形成巨大的组织凝聚力，为对外公共关系活动创造良好的基础和前提。其次，要加强与外部的沟通联系，争取各种组织、团体和公众的支持与协助。要与地方党委、政府和上级公安机关保持密切联系，经常听取他们对公安工作的意见，争取理解支持；要加强与执法执纪监督员和民间社团的联系，定期了解社会大众对公安工作的意见和要求，发动和组织公众参加队伍监督和社会治安工作；要深入社区、农村，宣传公安队伍建设和公安工作情况，宣传安全常识，帮助解决群众的困难。第三，要加强公安宣传工作，巩固扩大宣传阵地，不断提高公安宣传工作的覆盖面和社会影响力。充分利用广播、电视、报刊、网络等大众传播工具，介绍公安工作情况，推行警务公开，促进公安机关、公安民警与公众之间的相互了解；运用事实和法律影响、说服公众，修正其不恰当的看法、观念和行为，最终使公安民警与公众之间的态度、行为和观念相统一，使公安工作真正得到社会公众的理解和支持。要充分利用大众传媒，大力宣传公安机关在维护稳定、打击犯罪、服务群众、抢险救灾等工作中所取得的重大成效，主动引导社会舆论。要严格执行“五条禁令”，持之以恒地抓好内务条令、训练条令和即将颁布实施的纪律条令的贯彻落实，健全各种执勤执法规范，从最基本的行为准则抓起，加强养成教育，形成公安队伍良好的职业风范。要抓紧制定相关规定，积极组织实施公安机关特别是派出所等“窗口”单位的统一外观标识建设，以方便人民群众，抓住以人民群众满意为标准的这个基本点，抓住以人为本，全面塑造、提高、发展民警的这个新生点，来做好正规化建设这篇大文章。