陕西省物价局


陕西省城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法
陕西省物价局



第一条 为了规范城市住宅小区物业管理服务的收费行为，维护物业管理单位和物业产权人、使用人（以下简称业主）的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》和国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，制定本办法。

第二条 本办法适用于经各级工商行政管理机关登记注册的物业管理单位托管的以及房地产开发企业附设临时机构代管的城市住宅小区、居民集中居住区物业管理服务的收费管理。
本办法所称住宅小区物业管理服务收费，系指由专门机构、人员按照业主委托对城市住宅小区、居民集中居住区内的房屋、附属建筑物以及公共设施、设备、场所进行社会化、专业化管理、维护、修理、整治并提供相关服务所收取的费用。
第三条 各级政府的物价管理部门是物业管理服务收费的主管机关。
物业管理服务收费实行统一办法，分级管理。中央在陕、军队驻陕和省属房地产开发经营企业附设的物业管理单位，以及在中央、省级工商行政管理部门注册登记的物业管理单位，由省物价局核定收费标准并进行监督管理。
第四条 物业管理服务收费，根据收费项目的重要程度和特点，分别实行政府定价和经营者定价。
综合管理服务费、物业维修养护费和交通工具停放保管费，实行政府定价。暖气费、中央空调费以及为业主提供特约服务的收费，实行经营者定价。
第五条 实行政府定价收费项目的收费标准，由物业管理单位根据所提供管理服务的合理费用开支提出意见，征求业主委员会或业主代表意见后，按照价格管理权限报物价部门审批。物业部门在核实成本费用的基础上，以独立小区、居住区或楼宇为单位核定收费标准。
物业管理单位可以根据管理服务内容与管理费用变化等情况，报经物价部门核准后适时调整收费标准。
实行经营者定价的收费项目和标准，由物业管理单位与业主委员会或业主代表协商议定，报物价部门备案。
物业管理单位向物价部门呈送收费报告，须附报以下文件和资料：
（一）物业管理单位的营业执照、资质证书和物业托管合同复印件；
（二）业主委员会或业主代表对收费标准的意见；
（三）收费标准的计算依据；
（四）年度物业管理服务费用的收支预（决）算。
第六条 物业管理服务收费应遵循合理、公开并与物业管理服务水平和业主承受能力相适应的原则。其收费标准应以物业管理服务的合理成本费用为基础，加法定税费与合理利润核定。
第七条 物业管理服务收费的费用构成：
（一）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；
（二）房屋共用部位、公共场所及公共设施、设备的维修养护费用；
（三）公共设施、设备的运行费用；
（四）环境绿化美化、清洁保洁、安全保卫费用；
（五）物业管理单位的办公费用；
（六）固定资产折旧、修理费用；
（七）其他费用；
（八）法定税费；
（九）合理利润，居民住宅管理的成本利润率暂按3～5％掌握，别墅、公寓可适当放宽。
本条第二至七项所称费用，均系指除工资及福利费以外的物质消耗费用。
第八条 物业管理单位收取管理服务费后，必须相应提供下列管理和服务：
（一）负责楼宇外墙面、屋面、楼梯间、楼道等共用部位、共用空间以及附属配套建筑物、道路、场地、路灯等的管理与维修养护，保持完好无损；
（二）负责管理区内的供电、供水、供气、排水、排污、采暖、制冷系统及电梯、消防、共用天线等公共设备设施的管护、整治和维修（业主户内上下水、暖气、天然气、煤气管道及供电线路维修，材料费由业主承担），保持正常运行、使用。
（三）负责管理区内的安全保卫与事故防范，保持良好的治安秩序；
（四）负责楼道、楼梯间、电梯间、道路、院落、化粪池、污水井等公共场所及附属设施的清扫、保洁与垃圾粪便清运，保持环境整洁；
（五）负责园林、绿地、楼前屋后、道路两旁的绿化美化和管护，保持环境优美；
（六）负责协调处理管理区内日常发生的有关公共事务和纠纷；
（七）提供物业委托管理合同中约定的和接受业主委托的其它服务项目，以及物业管理单位承诺的便民服务措施。
第九条 物业业主应按照物价部门核定的收费标准按时交纳物业管理服务费。对逾期不交者，从超过规定时限之日起，物业管理单位可以按日加收所欠交费额3‰的滞纳金。
物业管理单位应严格执行物价部门核定的以及合同约定的收费标准，使用合法的收费票据，收费项目、收费标准和收费办法应在经营场所或收费地点公布，自觉接受业主监督。
第十条 实行政府定价的综合管理服务费、物业维修养护费及车辆停放保管费一般实行先服务后收费，即在月度（或季度）结束之后限期收缴。
物业产权人与使用人相互分离的，物业维修养护费应向产权人收取，其他费用应向使用人收取。综合管理服务费与物业维修养护费一般以业主占用房屋的建筑面积计算收缴。
纳入物业管理范围尚未出售（出租）的房屋，以及业主购买暂未入住的房屋，产权人仍应按规定交纳物业维修养护费和不高于规定标准30％的综合管理服务费。
第十一条 物业管理单位代有关部门向业主收取的水费、电费、管道煤气费、有线电视收视费等，属于代办性服务，应按照政府有关部门规定的收费标准和收费周期代收代缴。对于逾期不交者，可以按照有关收费部门的规定收取滞纳金。
代收代缴水、电费，应按不同用途、不同价格（指生活用、商业用等）分别计量、计价，不得混合收费或就高收费；除管线损耗部分可以向业主合理分摊外，不得加价加费，水电费收缴情况应定期向业主公布。
电梯、中央空调和水泵等机电设备运行用电的电费及其它共用水、电费，物业管理单位应单独计量、计费。
第十二条 由经营者定价的自设供暖系统的冬季采暖费，应按照“以收抵支，收支平衡”的原则，由物业管理单位提出收费方案，征得业主委员会或业主代表同意后收取。采暖期结束后，须向业主公布收支情况，若有结余，应结转下一采暖期滚动使用，不得挪作他用。
第十三条 房屋公共部位及公共建筑、公共设备、设施需要进行大修、中修或更新改造的，由物业管理单位编制详细计划和预算，经业主委员会（或业主代表）审查同意后实施。所需费用首先由原开发建设单位提留移交的公共设施专项基金中列支；无此专项基金或专项基金不敷使用的
，由受益人共同合理分摊。工程完工后，其收支情况须向业主公布，接受业主监督。
新建商品房在国家规定的质量保修范围与保修期限内的大中修与设备更换，应由原房屋开发建设单位负责，其费用不得由业主负担。
第十四条 物业管理单位与业主之间发生的收费争议，业主委员会应进行调解；调解不成的，由物价部门仲裁，或通过诉讼程序解决。
第十五条 凡有下列行为之一的，由县级以上各级人民政府价格主管部门依照国家有关法律、法规进行检查处理：
（一）未报经物价部门批准，擅自制定或提高属于政府定价范围的收费标准的；
（二）在本办法的规定和业主委托之外，巧立名目乱收费用，以及强行服务并收取费用的；
（三）不按规定实行明码标价的；
（四）提供服务质价不符，只收费不服务，多收费少服务以及管理服务不到位的；
（五）其它违反价格管理法规的行为。
第十六条 写字楼等非住宅物业的管理服务收费，可参照本办法进行管理。
第十七条 本办法由陕西省物价局负责解释。
第十八条 本办法发布之前有关物业管理服务收费的规定，凡与本办法不一致的，均以本办法为准。



1998年6月4日
浅析民事诉讼中释明权
肖文
释明权又称阐明权，是指在诉讼过程中，法官在当事人的诉讼请求、陈述的意见或提供的证据不正确、不清楚、不充分、不适当的情形下，依职权对当事人进行询问、启示、提醒或要求当事人对其作出解释、澄清或予以修正、补充的诉讼行为。释明权制度对解决我国目前公民文化和法律素质低，充分保护当事人诉讼权利，落实司法为民，促进司法公正起到积极作用。
一、释明权的含义及性质
释明权又称阐明权、阐释权，其概念一般归纳为：在民事诉讼过程中，当事人的主张或陈述的意见不明确、不充分、不恰当、或提供的证据不够充分，而认为自己证据足够充分时，法官以发问和晓谕的方式，提醒或启发，引导当事人澄清问题、补充完整、让其提出新的诉讼资料、排除与法律意义上的争议无关的事实或证据，以促使当事人作出适当的声明和陈述、促使当事人举证，以证明案件事实的权能。1释明权是法官的诉讼指挥权，释明权的“权”不能解读为权利的“权”，而应理解为法官的职权、职责，且在法律规定必须行使释明的场合，法官不得拒绝行使，否则就是失职或渎职，因而释明权又是法官的义务。
二、释明权的行使时间和内容
　　法官释明权的行使贯穿于民事诉讼的始终，自立案、审判至执行，各诉讼阶段法官行使释明权的要求和内容均有所不同，以下作一具体分析：
（一）立案阶段的释明
　　在立案阶段，法院需要审查原告是否具有诉讼资格、被告是否明确、诉讼请求及事实理由是否具体、是否属于法院受理的民事诉讼范围及受诉法院管辖等实质要件，以及起诉状是否符合法定要求，有无遗漏或错误等形式要件，故立案法官在立案阶段的释明对象为原告，其释明应围绕诉讼的成立展开，释明的内容主要为对不符合受理条件的起诉，对诉讼请求、事实、理由，明显不合理、不明确、不适当的，应阐明法律规定，及时指出问题所在，启发原告明确主张，引导原告进行更换、补正、放弃、追加、另行起诉、或通过其他合法途径解决相关问题，但需注意，立案阶段的释明应以探知当事人真实意思为限，不能影响当事人对自己实体权利的处理。?
（二） 庭前准备阶段的释明
　　在审理前的准备阶段，当事人最重要的工作是收集各种诉讼材料,但因有的当事人特别是没有请律师的当事人的诉讼能力较低，并不知道如何举证才能充分证明其主张事实。故在这一阶段，承办法官在阅卷后，应适当的行使释明权，释明对象为原、被告及第三人，释明应明确举证内容和争议焦点，保障当事人正确行使程序选择权，2释明的内容主要为，当事人提供的证据材料不足以证明其主张,或当事人认为自己无证明责任而不提交证据材料的，法官应向当事人发问,对法律后果进行释明，以启发当事人提供证据材料或提供充分的证据材料；在证据交换时，若出现当事人提交的证据不足以认定相关事实，或在对方提出了相反证据后，需要反证或分配举证责任等情形时，法官应予适当提示和引导，让当事人尽可能穷尽举证责任；若当事人本人无法取得的证据，办案法官可以告知当事人依法享有申请调取有关证据、进行鉴定等的权利。需注意，审理前的准备阶段法官的释明应在审核诉讼材料后，作出初步判断，适宜以提醒和告知的方式，启发当事人明白其证明责任，以补充相关证据。就举证而言，法官不能直接告知当事人具体应提交什么诉讼材料，应以争点与证据的整理为核心，不得对案件介入过深，否则会造成未审先决和审理不公。3
（三）开庭审理阶段的释明
案件庭审阶段既是法院行使审判权的重要阶段，又是当事人行事诉权的重要阶段，法官正确行使释明权直接影响到当事人是否积极、正确的参加诉讼活动，关系到法官审理案件的效率及对案件的公平正确处理。因而在这一阶段，法官应围绕双方当事人的请求、质证或辩论中主张观点,站在中立的立场上谨慎地予以提示,引导双方当事人充分辩论。具体的情形有以下几种：①当事人对事实及主张不清楚、不完整的，法官可行使释明权，说明法律上的要求，令其补充陈述。如承租人在租赁房屋内洗澡时一氧化碳中毒身亡，其父母起诉出租人要求赔偿因租赁房屋不通风造成承租人洗澡时煤气中毒而死产生的丧葬费、死亡赔偿补偿费、受害人亲属办理丧葬事宜支出的交通费、住宿费、误工费等损失，并要求解除租赁合同，退还已提前支付的租赁费等诉讼请求。法官应告知原告合同法及相关司法解释关于违约责任与侵权责任竞合问题的规定，令原告选择其请求权，明确其主张；②对当事人疏忽的法律见解应当采取提醒的形式，提示并引起当事人注意，对当事人不知晓的法律和一些较为复杂的法律概念，当事人提出的和可能涉及的民事权利及民事法律关系的法律构成、民事行为的法律后果，除充分说明概念的内容外，还要进行必要的解释、询问，进行充分的释明，使当事人对法律问题充分地表明自己的意见。如在诉讼中，当事人对建筑物区分所有权概念无法理解，因而主张有误，法官应当就此作充分说明，让当事人表明自己的见解，以利于诉讼的正确开展；③对于新出现的争议焦点，在法庭调查阶段，法官应根据案件审理的需要，向当事人公开心证，说明进一步举证的必要，以引导当事人有针对性的发表意见。如在离婚案件中，原告主张分割夫妻双方居住的房屋，在法庭调查阶段，被告认为原告未举证房屋是夫妻共有财产，表示房屋是拆迁安置给原、被告及被告父母的房屋，还未办理房屋产权证，根据审理情况，法官应另行指定举证期限要求原告提交房屋权属证明或被告提交反证。若被告开庭后提交了拆迁安置协议，原告对房屋拆迁安置协议无异议，则法官应告知原告该房屋还包含被告父母的份额，此房屋不能在离婚时分割，应在原被告离婚后，就家庭共有财产另行起诉要求分割；④对于发现原告漏告被告，或应追加必须共同进行诉讼的当事人，法官应告知当事人可以追加及不追加的法律后果，使当事人明了其中的利害关系。如原告甲起诉被告乙酒店，诉称其在乙酒店就餐时，因邻座丙、丁因喝酒发生争吵，继而动手打斗，乙酒店保安见状未出面制止。丙拿起酒瓶向丁砸去，丁躲闪，结果甲头部被砸伤，丙逃走，甲不知丙的身份情况，故要求乙酒店赔偿其医疗费，案件审理中，乙酒店提交了丙的身份信息，法官应告知甲关于赔偿权利人起诉安全保障义务人的，可将实施侵权行为的第三人列为共同被告的法律规定；⑤对证据的证明效力等问题，法官适时地指导，释明的具体方式参考前面庭前准备阶段，在此不再赘述。⑥对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认，也未表示否认的，法官应予以询问和充分说明以此作为认定当事人自认的重要依据。如民间借贷纠纷中，原告甲起诉被告乙要求归还借款本金并支付约定利息，乙在庭审中既不表示已归还现金借款本金及利息，也未否认甲的主张，只是坚持说甲起诉其没有理由，不想发表答辩意见。法官应充分说明法律关于自认的规定，并耐心询问甲，若甲仍不明确表示肯定或者否定的，则视为对借款未还事实的承认；⑦对当事人争议的事项，认为需要通过审计、鉴定、评估才能查明的，法官应当告知负有举证责任的当事人可以申请鉴定。如在建设工程合同纠纷中，承包人起诉发包人要求按合同约定支付已完工的第一阶段的工程费，并承担延期支付的违约金，而发包人提起反诉，认为第一阶段工程质量不合格，且承包人拒绝修复造成工期延误，要求承包人赔偿其损失，并修复不合格工程。审理中双方就谁违约争议较大，法官应告知主张工程合格的承包人或主张工程不合格的发包人均可申请鉴定工程质量，以证明；⑧当事人主张的法律关系与人民法院根据案件事实作出的认定不一致，法官应开示其法律观点，告知当事人可以变更诉讼请求。若当事人同意变更诉讼请求，还应询问变更后当事人需要多长的举证期限，并重新指定举证期限。如原告甲持乙出具的欠条起诉乙，要求被告乙归还借款十万元，乙答辩称与甲没有借款关系，而是甲、乙及丙合伙运输沙石，甲曾出资十万元，后甲与乙、丙闹矛盾提出退伙，乙迫于无奈不得不出具退还甲出资的欠条，审理中，丙申请作为第三人参加诉讼，乙、丙均举证证明现合伙经营出现负债，需甲承担合伙债务，法官审理查明该案非民间借贷纠纷，而是合伙协议纠纷，故应当告知甲变更诉讼请求，若甲同意变更，还需重新指定举证期限。
需注意，这一阶段的释明在民事案件的处理中是极为关键的，法官行使释明权更应慎重。在法庭调查或法庭辩论时，对上述当事人不明确、不充分、不恰当主张或陈述，或提供的不够充分的证据，不宜当庭释明，而先行进调查和辩论，直至认为该问题已基本查清才能决定是否释明，若是合议庭则应在休庭充分合议后再决定是否释明及如何释明，以体现释明的严肃性。
（四）执行阶段的释明
　　在执行阶段，执行法官拥有强制执行权，因此要淡化执行法官的超职权主义色彩，尊重当事人在执行阶段的处分权，保障当事人的知情权，强化当事人的诉讼风险，这一阶段的释明对象是申请执行人和被执行人，释明内容主要是给当事人阐明法律规定，提示法律后果，以保证执行程序的公正性及取得良好的执行效果。
　　三、释明权的行使限度
　　法官释明权的行使不能滥用，必须在符合法律规定的限度内行使，且必须符合制度建立的目的，即保障双方当事人享有事实上平等的诉讼地位，若超过法定限度，势必会破坏法官在审判中的中立性。只有在当事人的书状及言词辩论中存在陈述或瑕疵，提供的材料不够充分，当事人对诉讼程序不了解，当事人诉讼地位处于事实上的不平等状况时，法官才可行使释明权。
　　具体来说，法官在适度的范围内行使释明权必须把握两个标准：①释明应尊重当事人对私权的自由处分权，探求当事人的真意，寻求当事人陈述和诉讼的本意为目的，释明的内容只供当事人参考和选择，当事人是否变更其诉讼请求或举证，则由当事人自主决定，法院不得干预。通过释明使诉讼实力较弱的一方提出恰当的主张或进行举证，避免因当事人双方诉讼实力不均而造成实质上的不公，以达到双方当事人的诉讼能力基本平衡为限度；②对当事人诉讼能力的弥补应当止于适当程度，以使当事人的诉讼能力基本平衡及保障程序的顺利进行，且应以提示性、启发性和引导性的语言和当事人对话，不能用直接告知的方式释明，除非法律有明文规定。
四、释明权的行使方法
释明权包含两种，一种是积极的释明权，即法律明确规定必须释明的情况下，法官只能根据法律规定的内容引述条文主动释明。积极的释明主要采用明示的方式如告知、说明和提醒的方式，以假设性、选择性的语言，旨在提醒当事人注意法律对该情况已作出规定，当事人应对自己的权利正确处分。积极的释明权可实现程序正义所提倡的法官心证公开以及心证客观化；一种是消极的释明，即在当事人经法官主动释明后仍不能理解释明含义，或不能认识接受释明后如果作出意思表示可能引发的法律后果时，法官应当向当事人进一步的释明4。消极的释明主要采用提示、发问的方式进行，以探明当事人本意究竟是什么，使当事人对其主张和陈述不明确或不适当之处主动作出说明和解释，从而促使其主张和陈述趋于明确、适当。
对于释明的具体形式是可采用口头释明和书面释明。法官释明可采用口头释明，便于当事人及时明了法官的心证及法律见解，也便于法官与当事人沟通后获得直接的反馈信息。口头释明，一般应在双方当事人或者代理人在场的情况下进行，如果只有一方当事人到场,应当记入询问笔录，证据交换笔录或庭审笔录、调解笔录中，以便对方当事人查阅，就重要的释明，还应通知对方当事人告知其可查阅笔录，了解释明过程，以保障双方当事人对等的辩论机会。法律可明确需要书面释明的事项，如举证通知书、诉讼权利义务及诉讼程序告知书等，都可制作格式文本，送达当事人，法官应提醒当事人仔细阅读，了解其诉讼权利义务，对当事人仍不明白之处应耐心解释。
五、释明权的行使原则
鉴于我国现在立法对释明权的规定不尽详细，法官在具体操作中比较混论，释明制度还未真正建立起来，因而需明确法官行使释明权应当遵守的原则：
　　（一）释明合法原则
　　法官行使释明权不仅应根据现有的立法规定，对于将来法律、法规或司法解释规定必须行使释明权的情形，法官行使释明也必须以法律或司法解释的明确授权或要求为前提，不可随意扩大释明的范围，不得随心所欲的释明或任意的释明。对于法律、法规或司法解释明确规定不得释明的，法官不得违法释明。5
（二）释明中立原则
法官释明应当以当事人的请求或陈述中，包含相应的意思等来判断是否应行使释明权，应进行积极的释明还是消极的释明，且必须在站在中立的角度做到同样情况同样对待，对双方当事人都需要释明的都要释明。对于在法律知识、经验和认识能力等方面差距较大的各方当事人，释明的方式和限度也应有所区别，还要根据案件处理情况分层次的进行，以确保释明的中立性。
（三）释明公开原则
法官行使释明权不能搞暗箱操作，释明的时间与场合必须向双方当事人公开，尽量通知双方当事人在场，对方不能到场的，释明的内容也必须清楚明白地告知对方，关于释明的笔录、文书，也要备案供对方查证，切忌因法官释明不公开而被误认为是对当事人一方的援助。
（四）释明适度原则
法官行使释明权要依靠法官的办案经验及公允良心，必须控制在法律规定的尺度内，把握在当事人以其通常的认知和思维能力能够理解、能对诉讼行为的直接法律后果产生合理预期、确保其诉讼行为意思表示真实的范围内，不能按法官单方面的意志进行释明，更不能代替当事人做决定，而应根据当事人不同的诉讼力量不同的释明内容适时的作出不同程度的释明。
六、释明权的救济机制
法官未行使释明权的，笼统地询问当事人是否还有其他意见，无法达到释明权行使的要求，构成消极对待释明权。为防止法官怠于行使释明权，法律可以赋予当事人申请释明的权利，对法官不行使释明权的，当事人或其委托代理人在知道或应当知道时在一定期限内可提出异议，法院收到当事人的异议后，可以根据具体情况作出书面回复。
当事人认为法官的释明超过必要限度、有偏袒一方之嫌疑，有明显的不公平时，对方当事人也可以提出异议，或对法官的释明行为直接发问，法官应给予答复。释明过度只有适当于否而无违法于否的问题，故当事人的此异议不能直接否定裁判的合法性，不能作为改判或发回重审的理由，否则将会造成法官害怕释明而不积极释明。对于确属释明过度的，可从职业道德、审判纪律等其他方面对法官行为进行约束，
若因法官对释明的前提性事项作出了错误的判断，导致给当事人指示了错误的方向，或违背释明合法、中立、公开的原则，如果这种错误已造成当事人对该事项的处分权落空，就构成程序暇疵甚至违法；如果释明错误对实体裁判结果有影响，应当允许当事人提出异议，而法官也必须对当事人的异议予以答复。
当事人如果是因法官拒绝释明、过度释明、或释明行为违法而败诉的话，有权以此为由对判决的合理性加以怀疑，并可以提起上诉或申请再审，法官怠于释明、过度释明、违法释明或法官释明的内容没有针对性的行为可能成为发回重审、或决定再审、错案追究等的法定事由，法官均有可能承担错判的责任。
若当事人根据法官的释明后变更了诉讼请求或改变了陈述意见，法官或合议庭发现之前的释明错误的，法官应当再次释明，并通知对方当事人。若依法须经审委会讨论的案件，审委会在听取案件审理报告后不认可释明的，应提出处理意见，退合议庭研究补救措施，由合议庭对释明问题重新合议，对于符合条件的应再次释明，当事人可再次变更诉讼请求。
　 任何法律制度背后都蕴涵着所追求的特定价值，从而构成法律制度的灵魂及存在根据。法官释明权是民事诉讼审判方式改革的突破口，它既是对片面强调当事人主导诉讼的对抗制的补充和修正，也是对传统的法官纠问式的继承与扬弃。只有在切合我国具体国情的基本框架内引进法官释明权并使其得到优化配置，才能最合理的实现当事人私权与国家公权的分担与协调、监督与制约，使民事诉讼活动良性运行。