物权法第15条确定了物权变动与原因相区分的原则,与此同时,担保法第41条所规定的“抵押合同自登记之日起生效”即不再适用。我国物权法对于不动产抵押采取登记生效主义立法模式,而对动产抵押则采取登记对抗主义的立法模式。然而在实践生活中,有大量抵押物未经登记的不动产抵押合同存在,债权人如以此抵押合同向抵押人主张权利,在理论和实务上有如下问题需要厘清。

　　不动产抵押合同与抵押权登记的关系

　　欲正确理解不动产抵押合同与抵押权登记的关系,应当从区分原则入手。其基本含义可以归纳为二点:其一,物权变动的基础关系即原因行为、债权合同的成立,应当按照该行为成立的自身要件予以判断,而不能以物权变动是否成就作为判断标准；其二,物权变动必须以动产的交付与不动产登记为必要条件,而不能认为基础关系或原因行为的成立生效就必然发生物权变动的效果。根据该原则,不动产抵押合同是从合同,是抵押权成立原因和基础行为,是必要条件。当事人双方订立了不动产抵押合同,种种原因决定未必进行登记,因此有了抵押合同不一定产生抵押权。反过来看,对不动产进行了登记,设定了抵押权,一定有抵押合同的存在,此时则不以抵押合同的书面性为限。

　　按照上述理解,不动产抵押合同与抵押权登记之间应当存在下述关系样态:一,合同生效并进行了登记,抵押权产生；二,合同生效但未登记；三,合同不成立且未登记；四,合同生效并进行登记后,合同被确认无效；五,合同生效后未经登记被确认无效；六,合同生效并进行登记后,合同解除；七,合同生效后未经登记,合同解除。

　　债权人就抵押合同所主张权利的性质

　　针对抵押物未经登记的不动产抵押合同,当主债务人不履行合同义务时,债权人往往将主债务人和抵押人一并起诉,以主合同和抵押合同主张权利,既要求主债务人履行债务,又要求处分抵押物以优先受偿债务,达到与实现抵押权相同的法律效果。此时,如果将债权人的请求理解为实现抵押权的话,按照物权法的规定,未办理登记,抵押权不成立,则债权人欲实现抵押权只能先请求抵押人协助其办理登记。在债权人的请求中,既有债务人履行债务的给付请求,又有抵押人协助登记的行为给付请求。在司法实践中一般有二种处理方式,一是判令债务人履行债务的同时,协助债权人办理登记,另外则是告知债权人择一请求起诉,二者不能合并。无论哪一种解决方式,均无法一次性实现订立抵押合同的目的——即当债务人逾期不履行债务时,处分抵押物从而优先受偿。如果设定抵押的目的必须通过二次诉讼来实现的话,如此低下的效率想必与当事人发生交易时的初衷是大为悖离的。

　　笔者认为,抵押合同是一种债权文书,因主债务人不履行主债务,债权人的上述请求权应为基于债权合同的请求权。其一为请求协助登记的请求权；其二为要求抵押人处分抵押物以优先受偿的请求权；其三如果不能处分抵押物则有要求抵押人承担因抵押权不成立赔偿损失的违约责任。由于第一种请求权对于债权的实现多了一道程序,所以债权人在实务中一般不行使。因此,债权人就抵押合同直接主张抵押人承担继续履行、赔偿损失等法律责任的情形尤为多见。

　　不动产抵押人应承担的法律责任

　　在抵押物上不存其他物权时,抵押人仍应按照抵押合同的约定承担继续履行的违约责任,处分抵押物并就所得价款优先向债权人为清偿。当抵押物上已设定其他物权时,抵押人则须向债权人承担,赔偿债权人因债务人不履行债务且不能处分抵押物而导致的损失。

　　以上讨论的情形是抵押合同有效情况下抵押人的法律责任,那么当抵押合同不成立、无效或解除后抵押人又承担何种法律责任呢?由于这三种情形的法律后果均导致损害赔偿责任的产生,因此,上述担保法司法解释的第7、8条中,区分债权人、债务人和担保人的过错而规定的损害赔偿责任可资参考。但应当明确的是,抵押人对于抵押合同不成立有过错,应当承担的是缔约过失责任。

　　在司法实践中,最有争议者在于抵押合同无效后抵押人所应承担的法律责任。担保法司法解释中区分了债权人、债务人和抵押人对于导致抵押合同无效的过错程度,三者在此基础之上承担不同的民事责任。但是,这种处理方式显然忽略了因债务人、抵押人自身过错而导致担保合同无效的情形,债权人不能得到有效清偿的后果,这种后果实际是与当事人订立抵押合同的目的相违背的。

　　综上,债权人就未进行登记的不动产抵押合同主张权利,应有如下要点:一,合同有效,合同约定的标的物之上未设立其他物权的,抵押人承担处分抵押物优先清偿债务的违约责任；二,合同有效,合同约定的标的物之上已设立其他物权的,抵押人向债权人承担损害赔偿责任；三,合同不成立,抵押人向债权人承担缔约过失责任；四,合同解除的,抵押人参照上述1、2点向债权人承担担保责任；五,合同无效,抵押人按照与债权人、债务人的过错程度向债权人承担损害赔偿责任,但应受到最高人民法院法释(2000)44号、关于适用担保法的司法解释第7、8条的限制。
江苏省镇江市人民政府


关于印发《镇江市城市建筑垃圾管理办法》的通知

镇政规发〔2009〕4号


各辖市、区人民政府，镇江新区管委会，市各委办局，各直属单位、企事业单位：

《镇江市城市建筑垃圾管理办法》已经2009年9月9日市政府第15次常务会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。









二○○九年九月十六日



镇江市城市建筑垃圾管理办法



第一条　为了加强城市建筑垃圾管理，维护城市市容和环境卫生，根据国务院《城市市容和环境卫生管理条例》、《江苏省城市市容和环境卫生管理条例》、住房和城乡建设部《城市建筑垃圾管理规定》等有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条　本办法所称建筑垃圾，是指建设单位、施工单位新建、改建、扩建和拆除各类建筑物、构筑物、管网等以及居民装饰装修房屋活动中所产生的各种弃土、弃料及其它废弃物。

第三条 本办法适用于本市城市规划区内建筑垃圾的倾倒、运输、中转、回填、消纳、利用等处置活动。

第四条 镇江市城市管理局（以下简称市城管局）负责本市城市规划区范围内建筑垃圾的管理工作。其主要职责是：

（一）负责建筑垃圾处置的核准工作，对建筑垃圾处置活动实施统一管理。

（二）根据本市城市规划区内的建设工程施工情况，制定建筑垃圾处置计划，合理安排和调剂建筑垃圾回填和利用。

（三）负责本市城市规划区内建筑垃圾消纳场的统一设置和监督管理。

第五条 辖区人民政府、镇江新区管委会、南山风景名胜区管委会和市建设、规划、公安、交通、房管、市政、国土、水利、园林等部门应当在各自职责范围内，积极配合市城管局做好城市建筑垃圾管理工作。

第六条　建筑垃圾处置实行减量化、资源化、无害化和谁产生、谁承担处置责任的原则。

政府鼓励建筑垃圾综合利用，鼓励建设单位、施工单位积极进行建筑垃圾综合利用产品的开发和利用。

第七条　建筑垃圾消纳场、综合利用等设施，应当纳入城市市容环境卫生专业规划，合理布局，有计划地建设。

第八条　需要处置建筑垃圾的单位，应当在领取建设工程规划许可证后或者工程拆迁前，向市城管局提出申请，获得城市建筑垃圾处置核准后，方可处置。

申请城市建筑垃圾处置核准，需具备以下条件：

1.提交书面申请（包括建筑垃圾运输的时间、路线和处置地点名称、施工单位与运输单位签订的合同，建筑垃圾消纳场的土地用途证明。租用他人场地的，则应提供与建筑垃圾消纳场的使用协议）；　　

2.有消纳场的场地平面图、进场路线图、具有相应的摊铺、碾压、除尘、照明等机械和设备，有排水、消防等设施，有健全的环境卫生和安全管理制度并得到有效执行；
　　3.具有建筑垃圾分类处置的方案和对废混凝土、金属、木材等回收利用的方案；
　　4.具有合法的道路运输经营许可证、车辆行驶证；
　 5.具有健全的运输车辆运营、安全、质量、保养、管理制度并得到有效执行；
　　6.运输车辆具备全密闭运输机械装置或密闭苫盖装置、安装行驶及装卸记录仪和相应的建筑垃圾分类运输设备。

市城管局应当在受理申请后的二十个工作日内作出是否核准的决定。予以核准的，颁发核准文件；不予核准的，应当告知申请人，并说明理由。

申请单位未设置有建筑垃圾消纳场的，上述条件中有关建筑垃圾消纳场的申请材料不需要提供。

全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目中，凡建筑垃圾处置量在5000立方米以上的，须按照有关规定，通过公开招投标的方式确定建筑垃圾处置单位。中标单位凭中标文件、合同等，申请城市建筑垃圾处置核准。

第九条 任何单位和个人不得擅自倾倒、堆放或者处置建筑垃圾。不得将建筑垃圾混入生活垃圾，不得将危险废物混入建筑垃圾，不得擅自设立弃置场受纳建筑垃圾。

因建设施工、拆除（迁）产生的建筑垃圾等废弃物应当在指定的地点或区域单独存放，不得倒入城市生活垃圾收集房（箱、桶）。

第十条　建筑垃圾消纳场不得受纳工业垃圾、生活垃圾和有毒有害垃圾。

第十一条　任何单位和个人不得将建筑垃圾交给个人或者未经核准从事建筑垃圾运输的单位运输。

第十二条　施工单位应当及时清运工程施工过程中产生的建筑垃圾。工地出入口和消纳场地出入口，必须采取硬化措施并配备冲洗设备，车辆不得带泥上路，在运输建筑垃圾的道路上，应配备足够保洁人员，及时清洁、冲洗路面，每日六时前必须清理完毕。

在城市市区噪声敏感建筑物集中区域内，不得擅自在二十二时至次日六时期间从事有噪声的装卸及运输作业。

第十三条　处置建筑垃圾的单位在运输建筑垃圾时，应当随车携带建筑垃圾处置核准文件，并按照核准规定的运输路线、时间、地点（消纳场所）进行弃置，不得乱倾倒。运输中应当保持整洁、卫生和车况良好，保持密闭状态，不得超载或带泥行驶，不得丢弃或者沿途抛、洒、扬、滴、漏建筑垃圾，影响城市市容和环境卫生；不得超出核准范围承运建筑垃圾。

第十四条　禁止涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让城市建筑垃圾处置核准文件。

第十五条　建筑垃圾运输单位或者车辆应当服从市城管、公安、交通等部门的依法检查。

第十六条 承运建筑垃圾运输的单位，应当加强对运输车辆全密闭机械装置或密闭苫盖装置的日常维护和管理，确保设备设施完好、整洁。并保持车身整洁，各种标识完好。

第十七条 建筑垃圾处置根据国家有关规定实行收费制度。建筑垃圾处置费的具体收费标准由市价格部门核定并公布。

凡要求减免建筑垃圾处置费的，须报经市人民政府批准。

第十八条 建筑垃圾弃置（消纳）场地的管理人员，应做好核准文件的查验工作，合理安排倾倒，及时平整场地，保持环境整洁。

第十九条　建筑施工、工程建设所产生的建筑垃圾应当及时清除完毕，工程需回收利用的建筑垃圾应当按照施工现场管理有关规定进行处置。

因特殊情况确需延期处置建筑垃圾的，建设单位或者施工单位应当及时与市城管局联系，经市城管局同意后方可延期处置。对延期处置的建筑垃圾，建设单位或者施工单位应当按照有关规定采取相应的防尘措施，防止扬尘污染环境。

第二十条 违反本办法规定的，由镇江市城市管理行政执法局根据《江苏省城市市容和环境管理条例》、住房和城乡建设部《城市建筑垃圾管理规定》的规定给予行政处罚。

第二十一条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。逾期不申请复议，也不向人民法院起诉、又不履行处罚决定的，由作出行政处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。

第二十二条 对拒绝或阻碍城市市容和环境卫生工作人员执行公务的，公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十三条 拖欠城市建筑垃圾处置费的，可以按照每日千分之三加收滞纳金；拒不缴纳的，依法申请人民法院执行。

第二十四条 任何单位和个人均有举报乱倒建筑垃圾违法行为的权利。凡举报属实的，将对举报者给予一定的物质奖励，并为举报者保密。

第二十五条 凡运输建筑垃圾的车辆沿途泄漏、抛撒或者车轮带泥行驶污染道路或者乱倒建筑垃圾的，除由市城市管理行政执法部门给予行政处罚外，有关责任者还应当在规定的限期内采取补救措施。拒不采取补救措施的，由市城市管理行政执法部门通知有关作业单位及时清除，清除费用由责任者承担。

找不到责任者的建筑垃圾，由所在地的区渣土管理机构负责清理。

第二十六条　市城管局核发城市建筑垃圾处置核准文件，有下列情形之一的，由其上级行政机关或者监察机关责令纠正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）对不符合法定条件的申请人核发城市建筑垃圾处置核准文件或者超越法定职权核发城市建筑垃圾处置核准文件的；

（二）对符合条件的申请人不予核发城市建筑垃圾处置核准文件或者不在法定期限内核发城市建筑垃圾处置核准文件的。

第二十七条 市城管局及其所属管理机构工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十八条 各辖市可参照本办法执行。

第二十九条 本办法自 2009年11月1日起施行。镇江市人民政府印发的《镇江市建筑垃圾、工程渣土和特种垃圾管理暂行规定》（镇政发〔1999〕237号）同时废止。