浙江省温州市人民政府


温州市物业管理办法

温政令第113号


　　《温州市物业管理办法》已经市人民政府第30次常务会议审议通过，现予发布，自2010年1月1日起施行。

　　市 长 赵一德

　　二○○九年十二月十日

温州市物业管理办法

第一章　总 则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的生活环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规、规章规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 温州市行政区域内的物业管理、使用、维护及其监督管理活动，适用本办法。

　　第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　第四条 物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。物业管理应当遵守法律、法规、规章和政策规定，不得损害公共利益和他人合法权益。

　　第五条 温州市房产管理局（以下称市物业主管部门）负责全市物业管理的监督管理工作。

　　县（市、区）房产管理局（以下称县级物业主管部门）负责本行政区域内物业管理的监督管理工作，并接受市物业主管部门的业务指导。

　　各级人民政府有关行政管理部门按照各自职责，依法做好物业管理的有关监督管理工作。

　　第六条 街道办事处、乡镇人民政府会同物业主管部门，指导业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会和业主委员会的日常活动，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

　　第七条 物业管理行业协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，引导物业服务企业依法诚信经营，促进行业健康发展。

第二章　业主、业主大会和业主委员会

　　第八条　物业的所有权人（含共有人）为业主。

　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

　　（二）提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议；

　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

　　（四）参加业主大会，行使投票权；

　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

　　（六）监督业主委员会的工作；

　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

　　（十）法律、法规和规章规定的其他权利。

　　第九条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

　　（五）按时交纳物业服务费用；

　　（六）法律、法规和规章规定的其他义务。

　　第十条 业主行使权利不得损害其他业主的合法权益。业主不得以放弃权利为由拒绝履行义务。

　　第十一条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域内业主人数不足20人的，经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

　　第十二条 物业管理区域由物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府根据下列标准划分：

　　（一）物业管理区域以规划部门确定的建设范围为准；已经自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再重新划分；

　　（二）分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域，共同使用一套配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域；已经自然分割或者习惯形成多个相对独立小区的，可以划分为不同的物业管理区域；

　　（三）地理上自然连接的不同物业管理区域，经各自的业主大会同意，可以合并为一个物业管理区域。

　　第十三条　下列事项由业主共同决定：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业；

　　（五）筹集和使用专项维修资金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　第十四条 物业管理区域具备下列条件之一的，物业主管部门应当指导业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议；街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会应当予以协助：

　　（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积60%以上的；

　　（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上的。

　　第十五条 业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位、居民委员会的代表5-9名组成。建设单位、居民委员会代表各1名，业主代表3-7名。业主代表推荐的方式应当在物业管理区域内公告。

　　筹备组成员名单应当在物业管理区域内公告，公告期不少于5日。公告期内业主对筹备组成员有异议的，筹备组应当予以核查。异议成立的，应当重新推荐成员；异议不成立的，应当向提出异议的业主作出解释。

　　第十六条 筹备组履行下列职责：

　　（一）确定首次业主大会召开的时间、地点、形式和内容；

　　（二）拟定业主大会议事规则草案、业主管理规约草案和专项维修资金使用续筹方案草案；

　　（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会上的投票权数；

　　（四）确定业主委员会成员候选人产生办法及名单；

　　（五）做好首次业主大会的其他准备工作。

　　筹备组应当在首次业主大会召开15日前，将本条第（一）至（四）项的内容在物业管理区域的显著位置公告，征求全体业主的意见。

　　第十七条 管理规约应当包括下列内容:

　　（一）物业管理区域物业共有部分的使用和维护规则；

　　（二）业主合理使用物业专有部分的权利和义务；

　　（三）物业屋面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规则；

　　（四）维护物业管理区域公共秩序的权利和义务；

　　（五）业主分担物业管理区域各类费用的方式；

　　（六）违反管理规约应当承担的责任。

　　临时管理规约由建设单位负责编制，报物业主管部门备案；管理规约由业主大会通过后生效。

　　第十八条 物业管理区域内的业主可以在筹备组公告的期限内就物业管理方面的有关规定提出修改意见，筹备组应当充分听取业主的意见。

　　第十九条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

　　建设单位应当在房屋竣工验收后1个月内，按照下列标准将筹备经费存入物业主管部门指定的银行账户：

　　（一）建筑面积5万平方米（含）以下的，筹备经费为2万元；

　　（二）建筑面积5万平方米以上10万平方米（含）以下的，为3万元；

　　（三）建筑面积10万平方米以上20万平方米（含）以下的，为5万元；

　　（四）建筑面积20万平方米以上的，为8万元。

　　业主大会筹备组可以申请支取筹备经费，物业主管部门应当在接到申请之日起3日内划拨业主大会筹备经费。

　　首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当根据业主大会的决定用于业主大会换届经费或者纳入物业维修资金。

　　第二十条 业主大会筹备组在确认物业管理区域内专有部分业主人数及总建筑面积时，建设单位或者物业服务企业应当提供资料。

　　业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算；但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。单个物业登记有两个或者两个以上所有权人的，自行确定一名业主为投票人。

　　专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

　　第二十一条 业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加。

　　业主或者业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。

　　第二十二条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及决定改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意。

　　业主大会决定制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

　　第二十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。经物业管理区域内20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　第二十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主，同时告知相关的居（村）民委员会。

　　业主大会筹备组或者业主委员会应当做好业主大会会议记录。

　　第二十五条 业主大会的决定，应当在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告。业主大会议事规则和管理规约，应当抄送全体业主。

　　第二十六条 业主委员会成员在常住业主中选举产生。业主委员会成员由5人以上单数组成，最多不超过15人。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

　　业主委员会成员应当符合下列条件：

　　（一）具有完全民事行为能力；

　　（二）遵守国家有关法律、法规；

　　（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

　　（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

　　（五）具有一定的组织能力和协调沟通能力；

　　（六）具备必要的工作时间。

　　第二十七条　业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

　　（三）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

　　（四）监督管理规约的实施；

　　（五）业主大会赋予的其他职责。

　　第二十八条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案：

　　（一）业主大会会议记录和会议决议；

　　（二）业主大会议事规则；

　　（三）业主管理规约；

　　（四）专项维修资金的使用续筹方案；

　　（五）业主委员会成员的名单；

　　（六）解聘或者续聘物业服务企业的决议。

　　业主委员会备案的内容发生变更的，业主委员会应当在变更后30日内重新备案。

　　物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和业主委员会印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

　　第二十九条 业主委员会会议由主任召集，主任因故不能履行职责时由副主任召集。有业主委员会1/3以上成员提议，应当召开业主委员会会议。

　　业主委员会会议应当有过半数成员出席，作出决定应当经全体成员过半数同意。业主委员会可以邀请业主代表、社区负责人列席会议。

　　第三十条 业主委员会需要讨论决定的事项，应当于会议召开3日前在物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见。

　　业主委员会应当做好业主委员会会议记录，由出席会议的成员签字并加盖业主委员会印章。

　　业主委员会应当在作出决定之日起3日内，将决定事项以书面形式在物业管理区域的显著位置公告。

　　以业主委员会名义发布信息，应当经业主委员会集体决定，并加盖业主委员会印章。

　　第三十一条 业主委员会应当制定业主大会、业主委员会印章使用管理规定和档案管理规定，并建立活动档案，供业主查询。

　　第三十二条 业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

　　业主委员会应当定期在物业管理区域的显著位置公布经费收支等情况，接受全体业主监督。

　　第三十三条 业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规、规章和本办法的规定。

　　业主大会、业主委员会的决定，对业主具有约束力。

　　业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以向街道办事处、乡镇人民政府或者物业主管部门投诉，也可以依法请求人民法院予以撤销。

　　业主委员会超越职权作出决定侵害业主合法权益的，由签字同意的成员承担相应的法律责任。

　　第三十四条 业主委员会及其成员不得有下列行为：

　　（一）收受物业服务企业以及利害关系业主提供的报酬或者其他利益；

　　（二）本人、配偶以及近亲属在聘请的物业服务企业工作；

　　（三）以业主委员会或者业主大会名义提供担保；

　　（四）违反法律、法规、规章和管理规约。

　　第三十五条 业主委员会成员有下列情形之一的，经业主委员会会议通过后中止其成员职务，并提请下次业主大会会议决定终止其成员职务：

　　（一）不履行业主义务、不遵守管理规约，情节严重且拒不改正的；

　　（二）一年内3次无故缺席业主委员会会议的；

　　（三）存在本办法第三十四条情形之一的；

　　（四）其他原因不宜担任业主委员会成员的。

　　业主委员会中止成员职务的，应当听取当事人的陈述、申辩，并记录归档。

　　第三十六条 业主委员会成员有下列情形之一的，其成员职务自行终止：

　　（一）不再是本物业管理区域业主的；

　　（二）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈的；

　　（三）因疾病或者其他原因丧失工作能力的；

　　（四）因违法犯罪等原因不能履行成员义务的。

　　第三十七条 业主委员会成员职务中止或者终止的，业主委员会应当在本物业管理区域的显著位置公告，并按照本办法第二十八条规定向物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　职务中止或者终止的业主委员会成员，应当自公告之日起3日内将其保管的财务凭证、档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物等移交业主委员会。

　　第三十八条 业主委员会每届任期为3-5年，具体任期由业主大会议事规则确定。

　　业主委员会应当在任期届满2个月前，召集业主大会会议，完成换届选举。

　　无正当理由逾期未换届的，物业主管部门应当会同街道办事处或者乡镇人民政府督促业主委员会在任期届满之前完成换届选举。

　　业主委员会自行解散或者任期届满仍未换届的，物业主管部门应当会同街道办事处或者乡镇人民政府指导业主成立换届筹备组，召集业主大会会议，完成换届选举。

　　第三十九条 业主委员会应当自任期届满之日起3日内，将其保管的财务凭证、档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物等移交新一届业主委员会。

第三章 前期物业管理

　　第四十条 建设单位应当按照规定通过招投标的方式择优选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　第四十一条 建设单位在销售物业、拆迁安置前，应当制定临时管理规约，作为物业买卖合同、安置合同的附件。

　　建设单位在销售物业、拆迁安置时，应当向物业买受人、被拆迁人出示临时管理规约，并有义务作出说明。

　　物业买受人、被拆迁人在与建设单位签订物业买卖合同、拆迁安置合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。

　　第四十二条 建设单位与物业买受人、被拆迁人签订的房屋销售、拆迁安置合同，应当包含前期物业服务合同约定的主要内容。

　　第四十三条 前期物业服务合同约定期限，应当自签订前期物业服务合同之日起至首届业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。

　　第四十四条 物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。交付使用的，因物业质量不合格发生的法律后果由建设单位承担。

　　物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，并作相应记录；发现与竣工验收资料不符或者存在质量问题的，应当向建设单位提出书面整改意见，并向物业主管部门或者其他有关行政管理部门报告；整改合格后，方可办理书面交接手续。

　　第四十五条 在办理物业交接手续时，建设单位应当按照国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关规定向物业服务企业移交资料，由双方在交接验收单上签字盖章，并报物业主管部门备案。

　　前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当及时将有关资料移交给业主委员会。

　　第四十六条 建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积7‰的比例配置并无偿提供物业管理用房；但物业管理区域内的物业均为非住宅的，按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰的比例配置并无偿提供物业管理用房。

　　物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其位置、面积应当在批准的建设工程规划设计方案中予以载明，建设单位不得擅自变更。

　　物业管理用房应当集中配置、合理设计、方便使用。建设单位不得提供违法建筑、共用部位、已分摊的公用面积和不便于物业管理使用的房屋作为物业管理用房。

　　第四十七条 物业管理用房应当有独立产权并具有正常使用功能。房管部门在核发商品房预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当核查并注明物业管理用房。

　　第四十八条 国务院《物业管理条例》施行后的物业管理用房依法属于全体业主共同所有，由物业服务企业无偿使用。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变其用途。

　　国务院《物业管理条例》施行前的物业管理用房，产权归属及其使用收益按照温州市原有的物业管理规定执行。

　　第四十九条 任何单位和个人不得擅自占有、使用和处分建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、物业共用部位、公用设施、共用设施设备和物业管理用房。

第四章 物业管理服务

　　第五十条 业主大会决定物业管理区域实行委托管理的，应当通过公开、公平、公正的方式择优确定一个物业服务企业统一提供物业服务。

　　第五十一条 物业服务企业不得转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书。

　　第五十二条 业主委员会应当参照物业服务合同示范文本，与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

　　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供服务，定期听取业主和非业主使用人的意见和建议，并接受业主的监督。

　　第五十三条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业交接验收手续。业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料。

　　第五十四条 物业服务企业可以根据物业服务合同约定，聘请专业机构承担电梯维护、消防设施设备养护等专业服务，但不得将该物业管理区域的全部物业服务一并委托或者转交给他人。

　　第五十五条 物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当召集业主大会决定是否续聘。决定续聘的，应当与物业服务企业重新签订物业服务合同；决定不续聘的，应当重新公开选聘物业服务企业，并以书面形式通知该物业服务企业，在物业管理区域内公告全体业主。

　　物业服务合同期限届满，合同双方没有作出是否续聘决定的，原物业服务合同继续履行。

　　第五十六条 业主委员会不得擅自解聘物业服务企业，解聘物业服务企业应当由业主大会决定。

　　业主大会、物业服务企业决定提前解除物业服务合同的，应当在3个月前书面通知另一方当事人，并在物业管理区域内的显著位置公告全体业主。

　　第五十七条 物业服务合同依法解除或者终止，物业服务企业应当按照约定的期限退出物业管理区域，并向业主委员会移交物业管理用房、配套设施设备、相关场地、物业档案资料和其他财物，配合新选聘的物业服务企业做好交接工作。

　　第五十八条 物业主管部门应当加强对物业服务企业的监管和考核，建立企业信用档案，并向社会公开。

　　物业管理行业协会应当加强对物业服务企业及其从业人员的自律管理，配合物业主管部门建立信用档案。

第五章　物业服务收费

　　第五十九条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费标准与服务项目、服务水平相一致的原则，由建设单位或者业主委员会与物业服务企业根据《温州市物业服务收费管理实施办法》在物业服务合同中约定。

　　普通住宅物业服务可以实行分项目收费试点，建立服务标准规范、收费公开透明的物业服务收费机制。

　　第六十条　物业服务企业应当在物业管理区域的显著位置公示物业服务项目、服务等级、服务标准、收费标准。

　　物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

　　第六十一条　物业服务费应当按照业主拥有物业的建筑面积计算，按时足额交纳；业主与物业服务企业另有约定的，从其约定。

　　第六十二条　物业竣工验收合格交付使用前发生的物业服务费，由建设单位承担。物业竣工验收合格交付业主后发生的物业服务费，由业主承担；但建设单位与业主约定由建设单位承担物业服务费的，由建设单位承担。

　　物业管理区域内未出售或者未安置的空置物业，物业服务费由建设单位承担。

　　第六十三条 业主未按物业服务合同的约定交纳物业服务费的，物业服务企业有权要求业主限期交纳，业主委员会应当督促业主交纳；业主拒绝交纳或者逾期仍未交纳物业服务费的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

　　第六十四条　物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。

　　供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位可以按照自愿、公平的原则与物业服务企业签订委托代收协议，委托代收有关费用并支付相应的手续费。物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

第六章　物业使用和维护

　　第六十五条　业主和非业主使用人使用物业，应当遵守法律、法规、规章和管理规约（临时管理规约）的规定。

　　业主和非业主使用人使用物业，应当按照有利于物业安全使用、公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面相邻关系。

　　第六十六条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的下列共用部位、共用设施设备，损害业主共同利益：

　　（一）公共门厅、管道井、楼梯间、过道、消防通道；

　　（二）道路、场地、绿地、屋顶；

　　（三）其他共用部位、共用设施设备。

　　因物业维修或者公共利益，业主、物业服务企业确需临时占用、挖掘的，应当征得业主委员会和直接利害关系人的同意，并依法办理相关手续。临时占用、挖掘时，应当采取措施保障通行安全，并及时恢复原状。

　　第六十七条 业主、非业主使用人不得违反法律、法规、规章和管理规约（临时管理规约）将住宅改变为经营性用房。

　　业主、非业主使用人将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规、规章和管理规约（临时管理规约）外，应当征得利害关系业主同意。

　　物业服务企业发现业主、非业主使用人违反法律、法规、规章和管理规约（临时管理规约）将住宅改变为经营性用房的，应当予以劝阻；劝阻无效的，应当及时报告规划、国土资源等有关行政管理部门。

　　第六十八条 业主或者非业主使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业；非业主使用人应当同时提供业主同意装饰装修的书面意见。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项书面告知业主或者非业主使用人。

　　第六十九条 物业服务企业应当按照物业服务合同约定加强对物业装饰装修活动的巡查。发现业主、非业主使用人在装饰装修过程中有违反法律、法规、规章和管理规约（临时管理规约）的行为的，应当及时劝阻、制止，并提出整改意见；行为人未按要求整改的，应当及时报告物业主管部门或者有关行政管理部门依法处理。

　　第七十条 物业服务企业从事物业维护、修缮、监督等工作时，业主或者非业主使用人应当提供方便。

　　需要业主或者非业主使用人提供方便的，应当事先通知，并就相关具体事项与业主或者非业主使用人协商。

　　第七十一条　物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的停车需要。

　　车库、车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，建设单位应当向全体业主公布车库、车位的处分情况。业主要求承租空置的车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。车库、车位出租的收费标准由价格主管部门会同物业主管部门制定。

　　未首先满足业主停车需要的，建设单位不得将车库、车位出售、赠与、出租给物业管理区域外的单位和个人。

　　第七十二条 业主委员会应当与物业服务企业根据物业管理区域停车实际，制订临时停车方案，报业主大会决定。

　　利用物业管理区域共用部位或者场地停放车辆的，按照业主大会的决定交纳临时停车费。临时停车费除用于维护停车场地设施和停车管理的必要开支外，物业服务企业应当根据业主大会的决定用于补充物业专项维修资金或者用于物业管理的其他需要。

　　物业服务企业应当将临时停车费单独列账，独立核算，接受业主委员会的监督。

　　第七十三条 物业管理区域内的防空地下室平时用作停车位的，应当向全体业主开放，建设单位不得出售。

　　防空地下室平时用作停车位收取的停车费，应当依照有关规定，用于防空地下室的日常维护管理和停车管理的必要支出。具体收费标准由价格主管部门会同物业、人防主管部门制定。

　　物业服务企业依照有关规定管理防空地下室的，应当做好平时的维护管理工作，确保防空地下室处于良好状态。

　　第七十四条　大型车辆和载有危险化学品的车辆不得进入住宅小区。进入住宅小区的车辆应当遵守下列规定：

　　（一）慢速通行，遇到行人和非机动车应当避让；

　　（二）禁止鸣号，防止发生噪音；

　　（三）在依法设置或者划定的车库、车位内有序停放，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得损坏绿地等共用部位、共用设施设备，不得阻碍消防通道。

　　物业服务企业应当加强对进入住宅小区的车辆的管理，发现有违反规定情形的，应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告公安等有关部门依法处理。

　　第七十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，应当首先征得相关业主同意。

　　合法利用物业共用部位、共用设施设备所得收益，物业服务企业应当根据业主大会的决定用于补充物业专项维修资金或者用于物业管理的其他需要。

　　合法利用物业共用部位、共用设施设备所得收益，物业服务企业应当单独列账，独立核算，接受业主委员会的监督。

　　第七十六条 业主大会、业主委员会和物业服务企业，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约（临时管理规约），要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失等。

　　第七十七条 物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等共有设施设备，经相关专业单位、建设单位共同验收合格后，移交相关专业单位负责管理。建设单位或者物业服务企业应当同时将相关技术资料移交相关专业单位。

　　本办法施行前已成立业主大会的物业小区，由业主委员会会同建设单位、物业服务企业按照前款规定负责办理移交手续；未实施物业管理已交付使用的住宅小区，由所在街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会牵头，参照前款规定组织办理移交手续。

　　已交付使用的住宅小区在办理移交手续时，发现共有设施设备运转不正常或者存在安全隐患的，业主委员会或者街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会应当将设施设备修复正常、消除隐患后，方可移交专业单位管理。

　　专业单位无正当理由拒绝、拖延接管物业管理区域共有设施设备的，由市、县人民政府责令其限期接收管理。

　　第七十八条 相关专业单位在接管物业管理区域内共有设施设备后，应当及时做好维修、养护、更新改造，确保设施设备安全运转和全体业主正常使用。

　　相关专业单位因维修、养护、更新改造等需要，临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当预先在物业管理区域的显著位置公告，并依法办理相关手续；相关专业单位应当确保通行安全，并及时恢复原状。业主、物业服务企业应当积极配合与支持。

　　第七十九条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家、省和市有关规定交纳专项维修资金。

　　专项维修资金交存、使用、管理和监督办法，由市物业主管部门会同市财政等部门另行制定，报市人民政府批准。

　　第八十条 建设单位应当按照国家、省规定的保修期限和保修范围承担保修期间的物业保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修。

　　建设单位在物业交付使用办理权属初始登记手续前，应当按照国家、省和市有关规定一次性向物业主管部门交纳保修金。

　　物业保修金交存、使用、退还、管理和监督办法，由市物业主管部门会同市财政等部门另行制定，报市人民政府批准。

　　第八十一条 物业服务企业应当加强对物业的巡查，发现存在安全隐患的，按照物业服务合同的约定及时进行维修养护或者通知责任人及时维修养护。

　　责任人应当及时维修养护，消除隐患。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或者业主委员会同意，可以由物业服务企业代为维修养护，所需费用由责任人承担。

第七章 附 则

　　第八十二条 业主大会决定自行管理物业、委托其他管理人管理物业的，依照本办法相关规定执行。

　　第八十三条 本办法自2010年1月1日起施行，2000年10月21日温州市人民政府发布的《温州市住宅小区物业管理暂行办法》同时废止。



国务院


国务院批转国家计委、国家建委、财政部关于基本建设投资试行贷款办法报告的通知

1979年8月28日，国务院

国务院同意国家计委、国家建委、财政部《关于基本建设投资试行贷款办法的报告》及《基本建设贷款试行条例》，现发给你们，请研究执行。
基本建设投资试行银行贷款的办法，是基本建设管理体制的一项重大改革，符合按照经济规律管理经济工作的要求，对于加强基本建设管理，建立经济责任制，缩短基建战线，提高投资效果，都会起到积极作用。各地区、各部门应当认真组织试点，从中总结经验，积极创造条件，稳步
推广。
建设银行要认真做好基本建设贷款的发放和管理工作，积极组织和利用各项基本建设存款，把资金管好用活。各级革命委员会要十分注意发挥建设银行的作用，进一步加强对建设银行的领导，调整和充实力量，使其担负起日益繁重的任务。
各地区、各部门在试行基本建设贷款过程中，有什么问题和意见，可随时报国家计委、国家建委、财政部，以便进一步研究修改。

关于基本建设投资试行贷款办法的报告

遵照中央领导同志关于基本建设投资要逐步由财政拨款改为银行贷款，今年就开始试办的指示精神，他们对基本建设投资试行银行贷款的问题作了多次研究，草拟了《关于基本建设投资试行贷款的意见》和《基本建设贷款试行条例》，在全国基本建设工作会议上进行了讨论，在全国财政会议上征求了意见。多数同志表示赞成，要求创造条件，尽快试行。少数同志认为贷款办法好是好，但在现行经济体制未改革以前实行有困难。还有个别同志认为搞贷款不见得比拨款好。此后，我们又在四月中央工作会议期间，征求了部分省、市、自治区主管经济工作的同志的意见，他们都赞成试行贷款办法。现将我们的意见报告如下：
一、基本建设投资实行贷款是个好办法
基本建设投资实行银行贷款，反映了现阶段我国国民经济发展的要求，符合运用经济规律管理经济的原则，对于充分调动各地区、各部门、各企业单位的主动性和积极性，加强基本建设管理，改变目前基本建设“长、散、乱”的状况，提高投资效果，都有积极的作用。
基本建设投资实行银行贷款，扩大了经济手段和经济组织的作用。银行和贷款单位都是经济组织，他们之间的业务往来按合同办事，互相承担经济责任和法律责任。由于贷款单位要保证按期还本付息，这就促使他们慎重地考虑是否需要进行建设，建设过程中怎样精打细算，少花钱多办事，加快建设进度，更好地发挥投资效果，以达到发展生产、增加盈利的目的。同时，银行发放贷款，要按规定进行严格审查，实行择优发放的原则，符合条件的，才给予贷款，不符合条件的，有权拒绝贷款。这对于那些只从需要出发，不看建设条件，不讲经济效果，盲目争项目、争投资、争材料设备，随意拉长基建战线的作法是一个有力的限制。
总的来说，基本建设投资实行银行贷款，是一个好办法，各有关部门应当大力协同，创造条件，积极试行。
二、试行贷款需要解决的几个问题
基本建设投资采用银行贷款方式的基本点，就是在国家统一计划的前提下，扩大企业的经济自主权，把投资效果的好坏同企业和职工的经济利益直接联系起来。这是基本建设管理体制的一项重大改革，牵涉到经济工作的许多方面，只有随着计划、财政、物资、价格、税收以及劳动工资等体制的改革，才能充分发挥贷款办法的优越性。在现行经济体制没有全面改革以前，试行基本建设贷款办法，必须相应解决以下几个问题：
第一、处理好计划和贷款的关系
银行发放贷款，必须在国家统一计划指导下进行，保证国民经济有计划、按比例地发展。因此，应当有一个比较稳定的长期或中期的基本建设计划，作为各地区、各部门和企业单位安排基本建设项目和银行发放基本建设贷款的重要依据。
要把执行长期计划和年度计划结合起来。凡申请贷款的项目，必须符合长期计划的要求，并纳入年度基本建设计划。对建设时间在一年以上的建设项目，实行按项目一次核定贷款、分年支付的办法。已经批准贷款的建设项目，计划部门要在以后各年的基本建设计划中予以安排，所需材料、设备和施工力量，必须满足建设进度的要求，以保证连续建设，按期或提前建成投产。
为了解决投资少、见效快、产品急需、条件落实的小型、零星项目建设的需要，国家每年可从基本建设投资总额中，拿出一定机动数，由银行掌握，给予贷款。这样做，可以机动灵活地解决问题，对国家计划是一个补充。
第二、切实保证材料、设备的供应
实行基本建设贷款办法，能否收到预期效果，材料、设备的供应也是一个关键问题。在物资供应体制尚未改变以前，国家和各省、市、自治区，要根据当年贷款计划，拨出相应的材料、设备，由主管基建物资的机构统一掌握，按照贷款单位编制的物资申请计划，核实需要，保证按质、按量、按时供应。供需双方要签订合同，违反合同的要赔偿经济损失。贷款项目所需的物资，有关部门和地区要视同重点建设项目，切实给以保证。
第三、解决偿还贷款的资金来源
为了使贷款单位有可靠的还款来源，新建企业投产后，在合同规定的还本付息期间，按照规定提取的固定资产基本折旧基金和应上缴的利润以及今后将要开征的固定资产税，全部留给企业，用于归还贷款。还本付息期满后再按有关规定纳入财政预算。现有企业进行的改建、扩建工程，投产后能够单独计算经济效益的，其还款来源，比照新建企业的办法办理；不能单独计算经济效益的，除将贷款新增固定资产的基本折旧基金和固定资产税留给企业外，并允许按新增固定资产占全部固定资产的比例，从企业的应上缴利润中提取相应的利润，留给企业用于还本付息。对于生产税大利小产品的企业，用上述资金偿还贷款有困难的，经省级财税部门审查，报财政部批准，在还本付息期间可以减免工商统一税。（注解：这里所提的“减免工商统一税”改按财政部税务总局（84）财税一字第210号文件的有关规定执行。）
对于按期或提前建成投产、提前还清本息的，在合同规定的还款期内，各项还款资金仍留给企业，用于发展生产和改善职工福利；不能按期还本付息的，应由企业用更新改造资金和企业基金归还，不得挤入成本和坐支利润。
三、贷款的范围和实施步骤
基本建设投资贷款，实行有借有还，谁借谁还的原则。贷款的对象只能是实行独立核算，有还款能力的工业、交通运输、农垦、畜牧、水产、商业、旅游等各类企业。对于行政和无盈利的事业单位，以及国家计划指定的项目，仍实行财政拨款办法。
基本建设投资实行贷款办法，是一个新事物，我们缺乏经验。因此，态度要积极，步子要稳妥。我们建议：在整个经济管理体制没有改革以前，今明两年先在轻工、纺织、旅游等行业和北京、上海、广东三个省、市中，选择投资少、见效快、利润高、建设条件较好的项目以及交通、铁道、旅游等部门买车、买船等方面的投资进行试点。其他部门和地方也可以选择一些项目进行试点。在总结经验的基础上，积极创造条件逐步推广。
四、充分发挥建设银行的作用
发放基本建设贷款的业务，由中国人民建设银行负责办理。建设银行办理基本建设拨款已有多年经验，并在全国设有分支机构，今后只要加强领导、充实力量，就可以在完成原来的各项工作任务的同时，把发放基本建设贷款的任务承担起来。
建议中国人民建设银行，改为国务院直属单位，由国家建委、财政部代管，以财政部为主。省、市、自治区分行，作为厅局一级单位，由总行和省、市、自治区人民政府双重领导，以总行为主。
各级建设银行由事业单位改为企业单位。建设银行的贷款基金，在财政管理办法没有改变以前，由国家财政从当年基本建设预算拨款中拨给；地方财政用机动财力安排的基本建设贷款基金，由省、市、自治区在地方自筹基本建设资金中解决，贷款规模应当控制在自筹基建指标之内。建设银行要负责合理地运用贷款基金，任何部门、任何单位、任何个人不得强令银行发放不符合条件的贷款。
中国人民建设银行原定的编制尚未配齐，现有力量不能适应新任务的需要，今明两年内，要按编制配齐，劳动指标由劳动总局纳入计划，专项下达。
各级建设银行，既要努力做好基本建设贷款工作，又要切实加强对拨款的监督。为此，我们草拟了一个《基本建设贷款试行条例》，现一并附上，请批转各地区、各部门试行。

基本建设贷款试行条例
为了加快社会主义现代化建设的步伐，加强基本建设经济核算，提高投资的经济效果，对部分基本建设项目试行银行贷款办法，特制定本条例。

第一章 承办贷款的机构
第一条 基本建设贷款由中国人民建设银行（以下简称建设银行）负责办理。

第二章 贷款的范围和对象
第二条 凡实行独立核算，有还款能力的工业、交通运输、农垦、畜牧、水产、商业、旅游等企业进行基本建设所需的资金，建设银行可根据国家基本建设计划，给予贷款。
行政和无盈利的事业单位，以及国家计划指定的项目，仍由财政拨款。
第三条 贷款单位必须是承担经济责任的独立经济组织。贷款的申请和还本付息，现有企业进行改建、扩建，由该企业负责；新建企业由筹建机构（必须是将来负责生产的单位）负责；已经成立专业公司或地区公司的由公司负责。

第三章 贷款的依据和条件
第四条 银行贷款项目必须具备批准的计划任务书和初步设计，并纳入年度基本建设计划。
各级计委和主管部门在审批贷款项目的计划任务书和编制年度基本建设计划时，各级建委或主管部门在审批贷款项目的初步设计时，均应通知建设银行参加。
计划任务书、初步设计的批准文件和年度基本建设计划，均应按贷款项目的隶属关系抄送建设银行总行和分行。
第五条 贷款项目的计划任务书、初步设计经过审查，符合下列条件的，才能给予贷款。
（1）产品有销路，工艺已过关；
（2）生产所需资源、原材料、燃料动力、水源、运输等已经落实；
（3）投资回收期的计算准确可靠，能够按期还本付息；
（4）建设用地和设备、材料、施工力量已有安排。

第四章 贷款的申请和审批
第六条 建设项目的计划任务书批准以后，贷款单位可以向建设银行提出贷款的初步申请，经建设银行审查同意后签订协议，贷款单位进行建设前期工作所需资金，经主管部门担保，建设银行可酌情给予贷款。
第七条 建设项目的初步设计批准以后，贷款单位在向主管部门申请列入年度基本建设计划的同时，向建设银行正式申请贷款，提送贷款申请书，并附批准的初步设计总概算、分年建设计划和有关生产建设协作配合条件的协议文件。经建设银行审查同意后，即可签订贷款合同。
第八条 贷款合同要订明贷款总额、用途、期限、利率、分年用款和还款计划等，并明确双方的经济责任。贷款单位必须保证按照规定用途使用贷款，并按期还本付息；建设银行要保证按照建设进度供应贷款资金。
贷款合同具有法律效力，任何一方违反合同都应负经济责任，造成的经济损失，应由责任一方负责赔偿。
第九条 已经签订贷款合同，开始建设的项目，计划部门和主管部门必须在以后各年的基本建设计划中，根据合同和建设进度的需要予以安排，保证连续建设，按期或提前建成投产。所需设备、材料，应由物资部门保证供应。
第十条 对产品急需、条件落实、工期短、见效快、盈利多的小型、零星项目，经建设银行审查同意，可以在核定的贷款资金机动数的限额之内给予贷款。

第五章 贷款的支付和监督
第十一条 贷款单位应当在合同规定的贷款总额范围内，根据建设进度编制年度用款计划，经建设银行同意后，按实际需要支付。
在建设过程中，需要超过年度用款计划的，由建设银行和贷款单位协商解决。超过贷款总额但不超过总概算的，双方协商后签订补充贷款合同。超过总概算的，需经原批准初步设计和计划任务书机关的同意。
第十二条 建设银行必须对贷款使用情况进行监督检查，发现有挪用贷款资金、擅自改变建设内容、盲目采购材料设备、违反财经纪律等问题时，应当通知贷款单位限期改正；逾期不改的，建设银行有权停止贷款，并报告上级主管机关审查处理。
贷款单位应按规定向建设银行报送会计、统计报表。建设银行认为必要时有权调阅有关资料。

第六章 贷款的还本付息
第十三条 贷款单位必须在规定的期限内还本付息。
贷款期限，从签订贷款合同之日起到全部还清本息止，重工业企业最长不超过十五年；其他企业最长不超过十年；属于第十条规定的建设项目最长不超过五年。各个贷款单位的贷款期限，应根据具体情况分别确定，在合同中订明。
第十四条 贷款自支用之日起，按年计收利息。贷款利率一般为年息百分之三，（注解：改按一九八四年十二月十四日国家计委、财政部、中国人民建设银行发布的《关于国家预算内基本建设投资全部由拨款改为贷款的暂行规定》执行。）根据国民经济发展的需要和国家的经济政策，按不同行业，分别确定利率。
贷款在规定期限内未还清的，逾期还款部分加倍计息。贷款被挪作其他用途的，挪用部分加双倍计息。
第十五条 贷款单位还本付息的资金来源：
新建企业在合同规定的还本付息期内，按照规定提取的固定资产基本折旧基金、固定资产税和投产后的应上缴利润，全部留给企业用于还本付息。
现有企业的改建、扩建项目，投产后能够单独计算经济效益的，其还款来源比照新建企业的办法办理。
不能单独计算经济效益的改建、扩建项目，除将贷款新增固定资产的基本折旧基金和固定资产税留给企业外，再按新增固定资产占全部固定资产的比例提取相应的利润，留给企业用于还本付息。
对于生产税大利小产品的企业，用上述资金偿还贷款有困难的，经省级财税部门审查，报财政部批准，在还本付息期间可以减免工商统一税。（注解：“减免工商统一税”改按财政部税务总局（84）财税一字第210号文件的有关规定执行。）
建设项目未投产前的贷款利息，可在贷款中支付。用以支付利息的贷款不再计息。
对于按期或提前建成投产、提前还本付息的，在合同规定的还款期内，各项还款资金仍留给企业，用于发展生产和改善职工福利；不能按期还本付息的，应由企业用更新改造资金和企业基金归还，不得挤入成本和坐支利润。

第七章 附 则
第十六条 建设银行和贷款单位执行贷款合同发生争议不能达成协议时，由经济法庭负责仲裁和处理。在经济法庭未成立前，暂由各级建委裁处。
第十七条 本条例适用于全民所有制企业。集体所有制企业的基本建设贷款可以参照本条例的原则办理。
第十八条 建设银行总行应根据本条例制定基本建设贷款实施细则，颁发施行。
第十九条 本条例试行后，目前建设银行办理的若干贷款业务，仍按原定办法继续执行。
第二十条 本条例自颁布之日起执行。